El trabajo aborda el nuevo marco jurídico del uso turístico de viviendas establecido por la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, destacando su propósito de ordenar de forma sostenible una actividad que ha experimentado un notable crecimiento en Canarias. A partir del análisis de sus principales determinaciones, se examina la configuración del uso turístico como actividad económica diferenciada del uso residencial, el papel atribuido al planeamiento urbanístico y el régimen de control de la actividad.

Se aborda en este artículo un aspecto concreto de la tecnología de la construcción, pero con repercusión en el paisaje urbano y en la conformación del patrimonio construido como es la cantería, tomando como referencia la ciudad grancanaria de Arucas. Tradición e innovación, conservación y posibilidad de incorporar técnicas ancestrales renovadas en la conformación sostenible del espacio construido son combinaciones de sumo interés que aconsejan acciones, entre otras, como las que se proponen como colofón.

La Habana experimentó un desarrollo espectacular coincidiendo con la inmigración en masa entre mediados del XIX y la revolución castrista. Se consolidó en ese período como capital macrocéfala de una economía insular basada en la agroexportación y en los servicios, entre éstos el turismo. En su expansión jugaron un papel destacado los emprendedores de origen español, tanto a título individual como societario. En su vertiente urbanística fueron especialmente influyentes a través de las sociedades de inmigrantes, al haber promovido éstas notables edificios sociales, grandes complejos hospitalarios y espacios educativos y de recreo.

La proliferación de las viviendas de uso turístico ha impulsado en los últimos años importantes reformas de la normativa turística y urbanística. En este contexto, el trabajo examina la respuesta ofrecida por el planeamiento urbanístico y estudia los criterios jurisprudenciales que condicionan la validez de las medidas restrictivas adoptadas por las Administraciones para compatibilizar el fenómeno turístico con la protección del uso residencial y del entorno urbano.

La creciente presión urbanística y demográfica sobre el litoral español, unida a los efectos del cambio climático y al retroceso de la línea costera, plantea importantes desafíos para la ordenación territorial y la protección del dominio público marítimo-terrestre. El estudio examina el régimen jurídico vigente en la franja costera, la regulación de sus distintas zonas de protección y la incidencia de la legislación estatal y autonómica sobre los usos urbanísticos. Asimismo, aborda la problemática de las denominadas «pantallas arquitectónicas» y los conflictos derivados de los deslindes y de la coexistencia entre la protección del litoral y el derecho a la vivienda.

La Decisión (UE) 2025/2630 de la Comisión, de 16 de diciembre de 2025, incorpora expresamente la vivienda asequible —y no sólo la social— entre los servicios de interés económico general susceptibles de compensación por servicio público, despejando la principal incertidumbre jurídica que durante más de una década pesó sobre el apoyo público a los hogares que no acceden al mercado sin ser vulnerables. El cambio coincide con unas proyecciones demográficas que anticipan casi 2,2 millones de hogares adicionales hasta 2041 y un crecimiento poblacional debido exclusivamente al saldo migratorio, lo que convierte la existencia de un parque de alquiler asequible en un factor de competitividad y no sólo de cohesión social. En ese contexto se inscribe el programa «España Crece», que incorpora la promoción, comercialización y gestión de proyectos de vivienda —en especial los destinados al alquiler asequible y/o social— entre sus ámbitos financiables, combinando una ampliación de capital del Instituto de Crédito Oficial de 10.891 millones de euros con 2.800 millones en transferencias no reembolsables destinadas a compensar el componente concesional de las operaciones. Este trabajo examina el alcance jurídico y económico de la iniciativa, su aplicación al Build-to-Rent asequible institucional y su relevancia para la política de vivienda. Su principal aportación es sustituir la asignación presupuestaria puntual por una infraestructura financiera capaz de acompañar el ciclo completo del activo.

El Tribunal Supremo declara, con ocasión de la entrada en vigor de la Ley 40/2015, el carácter puramente convencional (i.e.: no contractual) de los Convenios Urbanísticos. El Tribunal Supremo modifica su doctrina clásica y rechaza el carácter contractual de los Convenios Urbanísticos. El Tribunal Supremo se desdice de la calificación como contratos administrativos especiales que, antes de la Ley 40/2015, otorgaba a los Convenios Urbanísticos. El Tribunal Supremo declara aplicable a los Convenios Urbanísticos el régimen general de los convenios de la Ley 40/2015 y excluye la aplicación de la LCSP. El Tribunal Supremo, en el seno de este cambio jurisprudencial, declara la resolución automática de los Convenios Urbanísticos previos a la entrada en vigor de la Ley 40/2015 y sin plazo determinado o con una prórroga tácita de éste que hayan visto superado el plazo máximo de 4 años establecido por la norma, sin pronunciarse sobre la potencial ultraactividad de las obligaciones de liquidación, restituir prestaciones, reequilibrar y/o ejecutar garantías en la resolución de los Convenios Urbanísticos por causa imputable a la Administración. El Tribunal Supremo abre también la puerta al ejercicio de acciones de responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de Convenios Urbanísticos sin el ejercicio previo de la acción contractual resolutoria hasta ahora declarado requisito sine qua non para la reclamación de daños. El Tribunal Supremo, sin embargo, no aclara los criterios para determinar el dies a quo del plazo de la acción de responsabilidad patrimonial por incumplimiento de Convenios Urbanísticos y, en concreto, para calificar el incumplimiento como antijurídico a efectos de la teoría de la actio nata y el cumplimiento de los requisitos de la acción de responsabilidad patrimonial de la Administración. El Tribunal Supremo, por último, podría validar implícitamente la coexistencia del plazo de prescripción de la acción de responsabilidad patrimonial con el plazo de prescripción general de obligaciones personales sin plazo determinado del artículo 1964 del Código Civil para acciones de carácter no estrictamente patrimonial por el administrado.

El deber de conservación de los terrenos constituye una obligación esencial del derecho de propiedad en el ámbito urbanístico, habilitando a la Administración para imponer órdenes de ejecución destinadas a garantizar condiciones de seguridad. Sin embargo, su aplicación en supuestos de desprendimientos en laderas, taludes, riscos y otros elementos naturales análogos, de titularidad privada presenta en la práctica importantes dificultades interpretativas, especialmente en territorios con una orografía compleja. El presente trabajo analiza la jurisprudencia relevante dictada en la materia y propone una sistematización basada en la relación de causalidad y el origen del riesgo. Se concluye que el deber de conservación no puede operar como un título general de imputación objetiva, sino que requiere una interpretación restrictiva y contextualizada.

Esta revista ha llamado la atención repetidamente sobre la trascendencia de un adecuado tratamiento del suelo natural, con independencia de la extensión y, por tanto, la disponibilidad de éste para actividades o usos humanos; trascendencia, de la que se tiene escasa conciencia en nuestro país, con las consecuencias que de ello se derivan y que están (o deberían estar) en la mente de todos. Se entiende, desde tal perspectiva, es decir, de la necesidad de despertar la adormecida conciencia sobre el trato que sin duda merece este recurso natural la inclusión en este número, a pesar de no ser su aprobación y publicación de inmediata actualidad, de dos normas de la UE, relativas, respectivamente, al empleo de la técnica del control de emisión de gases de efecto invernadero para lograr la limitación de las emisiones que deriven del uso (en sus diferentes variantes) de la tierra o suelo natural y la vigilancia y la resiliencia de este último, teniendo en cuenta, además, en este último caso, el importante Reglamento UE 2024/1991, de 24 de junio, relativo a la restauración de la naturaleza.

En el orden de la jurisprudencia, se da cuenta tanto del quinto pronunciamiento del Tribunal Constitucional sobre la Ley por el derecho a la vivienda, objeto asimismo de especial atención en esta revista, como de dos fallos casacionales, la importancia de uno de los cuales reside en que cierra el ciclo de pronunciamientos sobre el control administrativo ex post del ejercicio de derechos o del desarrollo de actividades en éste (impliquen o no la implantación de establecimientos al efecto), fijando ya criterio sobre la naturaleza de las declaraciones responsables y las comunicaciones previas, mientras que el interés del segundo radica en que precisa el régimen del control ex ante (mediante licencia) en un caso extraordinario: el de situarse la construcción a caballo sobre la línea divisoria de dos términos colindantes.