El Parlamento de las Illes Balears ha aprobado Ley 3/2024, de 3 de mayo (LA LEY 10364/2024), en virtud de la cual se introducen medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en la Comunidad con el fin de contribuir a la efectividad del derecho a la vivienda reconocido en la Constitución Española (LA LEY 2500/1978) y en el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, de acuerdo con los principios establecidos en el artículo 2.1 de la Ley 5/2018, de 19 de junio (LA LEY 10398/2018), de la vivienda de las Illes Balears.
Con este objetivo regula una nueva figura, denominada vivienda de precio limitado, y modifica, además, diferentes disposiciones normativas para facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía y sin consumir territorio.
Vivienda de precio limitado
La norma crea una nueva figura, que es la vivienda de precio limitado (VPL), de carácter permanente, que tiene como característica más importante una limitación de su precio máximo de compraventa y de alquiler.
Es una vivienda que, además de la limitación del precio, tiene otras condiciones que la diferencian de una vivienda libre ordinaria, como son la limitación a una superficie máxima de 90 m² útiles, el destino a domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, y que estos no pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, situada en el Estado español.
Dispone la nueva ley que las VPL son aquellas con una superficie útil de hasta 90 m², medidos según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre (LA LEY 2122/1978), por el que se desarrolla el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre (LA LEY 2053/1978), sobre política de vivienda, y con un precio máximo unitario por m² obtenido aplicando un coeficiente multiplicador al precio máximo unitario de una vivienda protegida de régimen general situada en el mismo municipio y con la misma calificación energética. Los precios máximos de las VPL se mantendrán en segundas y posteriores transmisiones mientras no se actualicen y serán aplicables automáticamente una vez publicada la actualización sin necesidad de resolución administrativa.
Contempla dos tipos de VPL: el tipo 1, que corresponde a aquellas viviendas creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, que no supone un incremento de edificabilidad; y el tipo 2, creado a partir de obras de nueva planta, que supone un incremento de edificabilidad y, por lo tanto, un mayor coste de inversión, por lo que tiene un mayor coeficiente de multiplicidad respecto del módulo de vivienda protegida (VP), que correspondería básicamente al coste de la parte proporcional de los elementos constructivos que ya existen en el tipo 1 (cimientos, estructura y cubierta, entre otros).
Las VPL deberán constituir el domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios, sin que en ningún caso puedan ser comercializadas bajo la modalidad de estancia turística prevista en la legislación turística. Para poder acceder a una vivienda de precio limitado, en cualquiera de las modalidades de acceso a estas viviendas, el beneficiario deberá ser una persona física mayor de edad, residente en las Illes Balears, y no podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre más de un 50% de alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditadas.
Estas viviendas de precio limitado (VPL) serán la gran mayoría de las viviendas creadas a partir de las diferentes medidas que regula la norma, las cuales posibilitan ir más allá de las limitaciones establecidas por el planeamiento urbanístico en referencia a los usos, las densidades residenciales, las edificabilidades y alturas máximas permitidas.
Además, el texto recoge la creación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con carácter administrativo, autonómico y público, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado. Los ayuntamientos, cada trimestre, remitirán, a través del trámite telemático que se cree, la relación de solicitudes de licencia y comunicación previa relativas a viviendas de precio limitado que hayan recibido.
La disposición adicional decimosegunda contiene las normas de funcionamiento del Registro.
Medidas temporales
Las medidas contenidas en la ley, de carácter temporal, quedan circunscritas al suelo urbano y, preferentemente, a la intervención de los edificios existentes, para poder aprovechar al máximo el suelo consolidado y la superficie ya construida, si bien es cierto que las actuaciones también tienen cabida en las parcelas todavía no edificadas de este mismo suelo urbano.
Existen dos grupos de medidas:
- Medidas que hacen posible la creación de nuevas viviendas de precio limitado dentro de la edificabilidad permitida por el planeamiento, mediante el incremento de la densidad de viviendas y el cambio de uso: se incluye la posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial y en los locales de planta piso destinados a actividades administrativas que, bien por la sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión; el incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares, así como la posibilidad de división de las viviendas unifamiliares de ciertas dimensiones que tienen una tipología entre medianeras; y las edificaciones inacabadas con licencia caducada, que se habilita también para las VPL.
- Medidas que suponen la creación de nuevas viviendas a partir de un incremento de edificabilidad de las parcelas respecto a la permitida por el planeamiento urbanístico: se incluye la posibilidad de incrementar las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico, especialmente en aquellos ámbitos con diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales; y se permite adecuar la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a aquella que es característica del mismo ámbito para posibilitar igualmente un cambio de uso a residencial y destinarlos a VPL.
Respecto al establecimiento del derecho de superficie para la construcción de vivienda protegida en régimen de alquiler o alojamientos dotacionales, se modifica el plazo máximo de concesión hasta 75 años.
El procedimiento para la obtención de las pertinentes autorizaciones de las medidas que se establecen es el de la licencia urbanística preceptiva para el inicio de obras y licencia de primera ocupación para el final de obra, procedimientos establecidos en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre (LA LEY 21537/2017), de urbanismo de las Illes Balears. Sin embargo, para las actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación, se faculta a los promotores para que utilicen el régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, pero con la preceptiva licencia de primera ocupación para el procedimiento de final de obra.
Asimismo, se crea una nueva tipología en el ámbito de la vivienda denominada “alojamiento con espacios comunes complementarios”, que son los popularmente conocidos como “coalojamiento” (coliving) o “covivienda” (cohousing). Se habilita su implantación en aquellos terrenos o edificaciones con un uso residencial plurifamiliar permitido.
Además, se modifica la regulación de las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para facilitar la reconversión de los locales en viviendas, dando cabida a las dependencias todo uso.
Y en cuanto a las viviendas que se comercializan en régimen de alquiler turístico, se posibilita adoptar como medida provisional la clausura temporal de la vivienda destinada de forma ilegal a un uso turístico.
Agentes inmobiliarios
La disposición adicional decimotercera de la norma regula los requisitos para ejercer la actividad de agente inmobiliario, así como las obligaciones que tienen que cumplir en el ejercicio de dicha actividad, con el objeto de favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores mediante la prestación de servicios inmobiliarios de calidad. Además, detalla los derechos y deberes de las personas usuarias de los servicios de los agentes inmobiliarios.
Es aplicable a las personas físicas o jurídicas que ejercen o tengan que ejercer como agentes inmobiliarios en el territorio de las Illes Balears. A estos efectos se considera agente inmobiliario toda persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida la constitución. En todo caso, se considera la dedicación de la prestación de servicios de mediación en el territorio de las Illes Balears en los supuestos en que el inmueble esté localizado en las Illes Balears o las transacciones se lleven a cabo en este territorio.
Por el contrario, no es de aplicación a los administradores de fincas en el ejercicio de su actividad, siempre que no se dediquen a la prestación de los servicios que prevé la letra n) del artículo 4 de la Ley 5/2018, de 19 de junio (LA LEY 10398/2018), de la vivienda de las Illes Balears, ni a las personas que actúan en las Illes Balears en la prestación de servicios relacionados con las transacciones inmobiliarias de forma no habitual y sin retribución.
Por su parte, la disposición adicional decimocuarta crea el Registro oficial de agentes Inmobiliarios de las Illes Balears, con naturaleza administrativa y carácter obligatorio.
El registro obligatorio de intermediarios no restringe el ejercicio de la actividad, ni es considerado como equivalente a una autorización y sus requisitos no son requisitos de acceso a la actividad, sino medidas adoptadas en el marco del derecho a la vivienda para aportar seguridad, transparencia y una mejor y más completa protección del consumidor en la formación de los contratos inmobiliarios.
Modificaciones legislativas
- Ley 12/2017, de 29 de diciembre (LA LEY 21537/2017), de urbanismo de las Illes Balears: se modifica la disposición adicional decimoséptima, la disposición adicional decimoctava, La disposición adicional decimonovena, la disposición adicional vigésima y la disposición adicional vigesimoprimera y se añade una disposición adicional vigesimosegunda.
- Decreto Ley 3/2020, de 28 de febrero (LA LEY 2751/2020), de medidas urgentes en materia de vivienda: se modifica la letra b) del punto 2 de la disposición adicional segunda, y la disposición adicional séptima y se añade un punto 8 a la disposición adicional séptima.
- Ley 8/2012, de 19 de julio (LA LEY 12918/2012), del turismo de las Illes Balears: se modifica el artículo 78 y la letra b) del apartado 1 del artículo 128.
- Ley 5/2018, de 19 de junio (LA LEY 10398/2018), de la vivienda de las Illes Balears: se modifica la letra l) del artículo 4, al cual se añade una nueva definición v), y la disposición transitoria tercera, apartado 3º; se añade una disposición transitoria séptima, un apartado p) al artículo 86, los apartados ap), aq), ar), as), at), au), av), aw), ax), ay), az), ba) y bb) al artículo 87, los apartados aa), ab) y ac) al artículo 88 y se dispone que a las infracciones relativas a la vivienda de precio limitado de los artículos 86, 87 y 88 les será de aplicación el régimen de sanciones establecido en el capítulo III del título IX de la ley; y se deroga el artículo 87.a).
- Decreto 145/1997, de 21 de noviembre (LA LEY 6642/1997), por el que se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad: se añaden los apartados 2 bis y 3 bis al artículo 10 y la dependencia todo uso al cuadro del anexo I del apartado III, y de modifica el apartado IX del anexo I.
- Ley 6/2001, de 11 de abril (LA LEY 770/2001), del patrimonio de la comunidad autónoma de las Illes Balears: se modifica el artículo 28.
- Ley 2/2020, de 15 de octubre (LA LEY 19299/2020), de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19: se deroga la disposición adicional primera.
- Se deroga el Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre (LA LEY 26417/2023), de medidas urgentes en materia de vivienda.
- Los consejos insulares podrán, a través de un reglamento ejecutivo, modificar las normas contenidas en la disposición adicional quinta de la norma; se faculta al Gobierno para modificar, mediante un decreto, las normas de funcionamiento del Registro autonómico de viviendas de precio limitado; y el Consejo de Gobierno, mediante un decreto, podrá modificar las normas contenidas en las disposiciones adicionales decimotercera y decimocuarta de la norma.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
La Ley 3/2024 (LA LEY 10364/2024)entra en vigor el 10 de mayo de 2024, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de les Illes Balears.
Los expedientes que se estén tramitando bajo la redacción anterior del artículo 78 de la Ley 8/2012, de 19 de julio (LA LEY 12918/2012), del turismo de las Illes Balears, y de la disposición adicional primera de la Ley 2/2020, de 15 de octubre (LA LEY 19299/2020), de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, continuarán su tramitación siguiendo las citadas normas.
Mientras que los expedientes que se estén tramitando en virtud del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre (LA LEY 26417/2023), de medidas urgentes en materia de vivienda, continuarán su tramitación al amparo de lo que dispone la norma, y los proyectos presentados deberán adaptarse a ella, si procede.