En una compraventa de bienes inmuebles entran en juego elevadas cantidades de dinero que, sobre todo, en el caso de particulares, suponen un gran esfuerzo financiero, más aún, atendiendo al paradigma económico actual que afecta al sector inmobiliario, caracterizado por los elevados precios del mercado de la propiedad.
Por ello, es evidente que se espera, por parte del comprador, una cierta seguridad jurídica sobre los derechos que le asisten frente a cualquier incumplimiento contractual del vendedor en el marco de este negocio jurídico, en particular, y los remedios de que pueda valerse frente a dichos incumplimientos, todo ello en aras a proteger su patrimonio.
En Cataluña, el legislador ha optado por abordar esta materia desde un punto de vista genérico, regulando las obligaciones que deben de asumir cada una de las partes —vendedor y comprador—, así como las causas y las consecuencias derivadas del incumplimiento del contrato, en general, para todos los tipos de compraventa, sin incluir en esta materia algunas especificidades relevantes y habituales en el tráfico jurídico de la compraventa de bienes inmuebles.
Esta falta de regulación específica supone, en ocasiones, una falta de seguridad jurídica para el comprador, pues en los supuestos donde se produce un incumplimiento contractual que no es amparado por la ley, de forma expresa, la determinación de la existencia de dicho incumplimiento se deja al arbitrio de la interpretación de las leyes que realicen los tribunales, así como de la valoración de los hechos que hagan en cada caso.
A mayor abundamiento, en cuanto a los remedios al incumplimiento contractual de cualquiera de las partes, el legislador catalán condiciona la facultad de resolver el contrato de compraventa al hecho de que pueda acreditarse que el incumplimiento no solo reviste de cierta gravedad, sino que también es esencial, frustrándose, de esta manera, el fin del contrato.
Esta exigencia también genera una cierta inseguridad jurídica al comprador, quien muchas veces verá mermados sus derechos ante un posible incumplimiento contractual del vendedor, sino consigue acreditar que el mismo es grave y esencial. Y ello, a pesar de haberse generado, con la suscripción del contrato, la confianza suficiente en aquél para esperar el cumplimiento de las obligaciones del vendedor conforme a lo estipulado contractualmente.
Todo lo anterior nos lleva a introducir el supuesto de hecho que motiva el presente artículo, cual es, el incumplimiento contractual del vendedor de transmitir la propiedad al comprador libre de cualquier afectación urbanística, cuando así lo hayan previsto las partes en el contrato de arras.
En este caso, a pesar de que pudiera resultar evidente que, cuando el vendedor se compromete contractualmente a vender una propiedad libre de afectaciones urbanísticas, y el inmueble se hallare afecto a estas, estaríamos ante un incumplimiento del contrato, quedando facultado el comprador para su resolución, ésta, constituye una cuestión que ha sido muy controvertida en nuestros tribunales. Así la práctica judicial ha demostrado que, en muchas ocasiones, no se ha considerado que hubiera un incumplimiento y que, en cualquier caso, solo cabría resolver el contrato en el supuesto de que la afectación urbanística fuera de tal entidad que frustrara el fin de aquél.
Este escenario que para muchos podría parecer muy injusto, es el resultado de la insuficiencia regulatoria mencionada en materia de derechos, obligaciones, y remedios específicos en materia de compraventa de bienes inmuebles
Este escenario que para muchos podría parecer muy injusto, es el resultado de la insuficiencia regulatoria mencionada en materia de derechos, obligaciones, y remedios específicos en materia de compraventa de bienes inmuebles. No obstante, cabe señalar que en la actualidad existe una tendencia jurisprudencial más acorde con la literalidad de lo dispuesto en el contrato que garantiza a nuestro juicio, una mayor seguridad jurídica para las partes intervinientes.
Generalmente, los tribunales españoles han venido negando que exista un incumplimiento contractual en estos casos al entender que el deber de información del vendedor que recoge el artículo 621-7 del Código Civil de Cataluña (en adelante, «CCCat»), para cualquier tipo de compraventa, no puede extenderse a la información urbanística.
En este sentido, el artículo 621-7 CCCat establece un deber legal genérico del vendedor de suministrar al comprador información precontractual sobre las características del bien vendido. Este precepto se fundamenta en el principio de la buena fe que rige las relaciones contractuales e impone la obligación al vendedor de ofrecer toda la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta, entre otros, los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información.
Sin embargo, los tribunales han venido limitando este deber de información, entendiendo que el vendedor, precisamente desde la perspectiva de la buena fe contractual, no se halla obligado por un deber de información, cuyo objeto sea precisamente la que pueda obtenerse mediante la consulta de registros u oficinas públicas —como ocurre en el caso de la información urbanística—, exigiéndose, por el contrario, un comportamiento diligente del comprador a este respecto.
A pesar de ello, siempre se ha destacado la importancia y necesidad de atender a la casuística y estarse a las características específicas de cada caso en concreto. Así, por ejemplo, el Alto Tribunal estableció, como excepción a la diligencia exigible al comprador, que en aquellos supuestos en que exista una discordancia entre la realidad y la información que consta en el Registro de la Propiedad, sí se exija este deber de información respecto del vendedor, eximiéndose de responsabilidad al comprador (STS de 17 de noviembre de 2006 (LA LEY 144992/2006)).
El alcance del deber de información del vendedor ha seguido ampliándose en los últimos años, culminando con la interpretación que ha realizado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (en adelante, «TSJC»), en su reciente sentencia número 46/2023, de 18 de julio (LA LEY 261918/2023). En este caso, el TSJC ha sentado jurisprudencia, por primera vez, no solo acerca del alcance del deber de información del vendedor en estos supuestos, sino también, acerca del alcance de la diligencia del comprador, entre otras cuestiones.
De esta manera, el órgano judicial ha aclarado que, en el caso de una compraventa afectada por una situación urbanística, la omisión de información relevante puede conllevar una falta de conformidad de los bienes y, asimismo, unos riesgos por el déficit informativo que debe de asumir el vendedor.
Adicionalmente, la sentencia consideró que el potencial urbanístico de una finca es un elemento esencial del contrato de compraventa, por lo que le corresponde al vendedor informar al comprador de su conocida no adecuación del inmueble a la normativa urbanística y que, al no haberlo hecho, se frustraron las legítimas expectativas que el comprador pretendía obtener del contrato, frustrándose, de esta manera, su fin, hecho que facultaba al comprador para resolverlo: «(…) la situación urbanística de la vivienda ofrecida era un dato determinante no sólo para la financiación de la misma, sino para las expectativas del propio comprador, (…)».
«En conclusión, procede desestimar el motivo en cuanto quedaron frustradas las legítimas expectativas que el comprador pretendía obtener del contrato, malogrando el fin del mismo, la frustración del fin del contrato. En el caso presente por falta de conformidad imputable al vendedor (art. 621-24 CCCat)».
La resolución añade que el vendedor o sus intermediarios deben de informar expresamente al comprador de la real situación urbanística del inmueble, ya sea mediante la publicidad o en la formalización del contrato, teniendo la obligación, pues, de garantizar que el bien transmitido es conforme al contrato, y cualquier desviación de lo pactado supone una falta de conformidad: «El motivo se desestima, al concluir con la Audiencia Provincial, que la no facilitación de la real situación urbanística del concreto inmueble ni en la publicidad previa ni tampoco en el momento preciso de la firma del contrato, bien directamente por el propietario-vendedor, bien por medio de sus intermediarios profesionales que lo representan, es causa de falta de conformidad que permite resolver el contrato privado de compraventa».
Si bien puede parecer que este deber de información del vendedor se limita a aquellos supuestos en que este tenga un conocimiento cierto de la afectación urbanística, la Audiencia Provincial de Barcelona ya defendió, con anterioridad, a través de su sentencia de fecha 31 de marzo de 2010, que dicho deber opera, en cualquier caso, tenga o no el vendedor conocimiento de la afectación urbanística.
Según esta resolución, existe la posibilidad de resolver el contrato: «bien por (1) error (esencial y excusable), en el sentido de derivar de hechos desconocidos en el momento de prestar el consentimiento contractual, no imputable a los actores, y vinculado al deber de información que recae sobre el vendedor transmitente en la fase precontractual, a su vez derivado del art. 1258 CC (LA LEY 1/1889) (EDL 1889/1) sobre la condición urbanística del inmueble enajenado que afecta a una condición sustancial de la cosa vendida, ex art. 1266.1 CC (LA LEY 1/1889) (EDL 1889/1) (STS 3.6.2003 (LA LEY 2278/2003)), error no desvirtuado por la posibilidad de acudir previamente al Ayuntamiento, partiendo de la confianza legitima que deposita el comprador en el vendedor (SSTS 14.2.1994, 13.2.2007 (LA LEY 2427/2007)), especialmente al haberse realizado la venta a través de intermediario profesional; o (2) por incumplimiento contractual (incumplimiento de la obligación esencial de entrega conforme a lo pactado, aliud pro alio referido al objeto del contrato, STS 214.2006; o incumplimiento de las obligaciones precontractuales de información), optándose por la resolución ex art. 1124 en relación con el art. 1506 CC (LA LEY 1/1889) (en tanto que el comprador puede "negarse a recibir la entrega de esa vivienda, sin que, ante dicha negativa el vendedor esté legitimado para la resolución, así las SSTS 24.6.1995 (LA LEY 806/1995), 9.5.1996 (LA LEY 5868/1996), 3.11.1999 (LA LEY 2229/2000))"».
Entonces, siendo evidente que existe un incumplimiento por parte del vendedor, la dificultad se encuentra en probar que dicho incumplimiento reviste la suficiente entidad como para poder ejercitar la acción de resolución que recoge el artículo 621-37 CCCat, entre otros remedios. Así, el artículo 621-40 CCCat faculta al comprador a exigir la resolución del contrato en el caso de que el bien no sea conforme al mismo, únicamente si esta falta de conformidad es tan grave que justifica directamente la acción de resolución. Además, el artículo 621-42 CCCat dispone que cualquiera de las dos partes podrá resolver el contrato si existe un incumplimiento de la otra parte y este es esencial. «Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancial mente a la otra parte de aquello que tenía derecho según el contrato».
Para apreciar que existe un incumplimiento esencial, la jurisprudencia de nuestros tribunales también ha creado la doctrina del aliud pro alio, que supone la entrega de una prestación diversa, carente de utilidad, idoneidad o aptitud para satisfacer objetivamente al comprador. De hecho, el Tribunal Supremo define el aliud pro alio «como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador».
Lo anterior justifica que nuestros tribunales hayan venido valorando las particularidades de cada caso en concreto para valorar si la afectación urbanística en cuestión es de tal entidad que justifique la resolución del contrato.
No son pocos los supuestos que han llegado a los tribunales y han acabado con la imposición al comprador para la aceptación de la compraventa, pese a disponer el inmueble de una afectación urbanística, en contra de lo estipulado en el contrato, por considerarse que la afectación no es suficientemente grave como para frustrar el fin del contrato, y justificar su resolución.
Sin embargo, parece que nuestros tribunales van cambiando el sentido de sus resoluciones a este respecto, y cada vez son más los casos en que la situación urbanística del inmueble afectado es considerada como un elemento esencial del contrato, cuya falta de conformidad con lo pactado da lugar a la resolución del contrato, sin tener que demostrar la entidad de la afectación con carácter previo. A modo de ejemplo, si traemos a colación, nuevamente, la sentencia de 18 de julio dictada por el TSJC, vemos que el potencial urbanístico de una finca fue considerado como un elemento esencial del contrato de compraventa. El simple hecho de que el incumplimiento redunde sobre un elemento esencial del contrato ya debería implicar per se que se trata de un incumplimiento esencial del mismo, dando lugar al remedio de la resolución.
En conclusión, la afectación urbanística y el incumplimiento de un contrato de compraventa son asuntos complejos que requieren una cuidadosa evaluación legal, si bien podríamos concluir ateniendo a lo dispuesto en la invocada Sentencia de TSJC que su existencia cabe calificarla como incumplimiento contractual. No obstante, es importante contar con asesoramiento jurídico especializado para navegar por estas cuestiones y asegurar que se protegen los derechos e intereses de las partes involucradas. Para ello, las arras desempeñan un papel fundamental al proporcionar seguridad y protección para ambas partes. Su correcta redacción y aplicación son esenciales para garantizar un proceso de compraventa transparente y efectivo. De esta manera, se puede garantizar una experiencia positiva y sin contratiempos para las partes intervinientes en la transacción.