El registrador de la propiedad denegó la inscripción de una escritura de compraventa entre empresarios, no consumidores, de dos inmuebles con condición resolutoria explícita que facultaba a la vendedora para resolver el contrato en caso de falta de pago de todo o parte del pago aplazado del precio, y con cláusula penal por un importe igual al de las sumas entregadas y renuncia a la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el art. 1154 CC. (LA LEY 1/1889) Igualmente se pactó que no era necesaria la consignación de precio a favor de la compradora (o de los titulares registrales que hubieran inscrito o anotado sus derechos tras la inscripción de la condición resolutoria expresa) como condición para la reinscripción del dominio de las fincas a favor de la vendedora.
La negativa del registrador se fundamentó en que considera, con base en lo establecido en el art. 176, regla sexta, del Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947), respecto de la reinscripción de los inmuebles en favor de la vendedora, que, si bien se ha admitido que en caso de sociedades mercantiles se pueda renunciar a la facultad judicial de moderación de la pena en caso de cláusula penal, pudiendo la vendedora no tener que hacer a favor de la compradora consignación del precio recibido por consistir el mismo en la indemnización pactada, ello no permite pactar la exclusión de la preceptiva consignación en favor de posibles terceros con derechos inscritos o anotados.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revoca la calificación del registrador.
La reinscripción del inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la facultad de resolución pactada al amparo del art. 1504 CC (LA LEY 1/1889), está sujeta a determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica de las partes. En concreto, uno de estos requisitos es la aportación del documento que acredite haberse consignado el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente.
Sin embargo, en la Resolución de la Dirección General de 29 de agosto de 2019 (LA LEY 149070/2019) se permitió el pacto para la reinscripción en favor del vendedor del pleno dominio transmitido bajo condición resolutoria expresa sin necesidad de realizar consignación de ningún tipo, pues las partes habían pactado una cláusula penal en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del comprador, el vendedor haría suyas las cantidades percibidas.
Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto se dan las circunstancias que permiten la exclusión de la consignación cuando existan en el Registro inscripciones o anotaciones a favor de los terceros registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria expresa.
Pues bien, el Centro Directivo, atendiendo los distintos intereses en juego, estima que un pacto como el cuestionado en la calificación impugnada puede acceder al Registro de la Propiedad, sin necesidad de la consignación cuestionada; y ello aun cuando existan inscripciones o anotaciones a favor de los terceros registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria expresa que hayan de ser canceladas.
Solo así queda garantizado en normal desenvolvimiento extrajudicial de la facultad resolutoria que goza de la oponibilidad derivada de la inscripción. No obstante, para la debida salvaguarda de la posición jurídica de los terceros subadquirentes o titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria, será necesaria no su intervención o consentimiento, sino la oportuna notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente -y, en su caso, judicialmente-, los derechos que el ordenamiento les reconoce.
De este modo, queda conciliado el normal desenvolvimiento del pacto resolutorio, tanto en la esfera registral como extrarregistral, con la tutela judicial efectiva de los terceros, incluso con las medidas judiciales cautelares encaminadas a paralizar la reinscripción a favor del vendedor si concurren los requisitos previstos legalmente.