I. Introducción
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, constituye uno de los mecanismos más interesantes y complejos para la adquisición de la propiedad en el ordenamiento jurídico español. Enraizado en principios del derecho romano, este mecanismo permite que la posesión continua, pacífica y pública de un bien, bajo ciertas condiciones, se convierta en título de propiedad tras el transcurso de un tiempo determinado por la ley. La usucapión se erige como un puente entre la posesión de facto y el reconocimiento de iure de la propiedad, enfatizando la importancia de la función social de la propiedad y la seguridad jurídica en las relaciones civiles.
Este artículo se propone analizar en profundidad las características de la usucapión, explorando su evolución histórica desde sus orígenes en el derecho romano hasta su configuración actual en el derecho civil español, examinando las distintas formas de usucapión contempladas en la legislación, los requisitos necesarios para su efectividad, así como los derechos aparejados y sus limitaciones. Además, se abordará el papel que juega la jurisprudencia en la interpretación y aplicación de la usucapión mediante el análisis de sentencias relevantes que subrayan el equilibrio entre la protección de la posesión legítima y la prevención de situaciones de injusticia.
A través de la revisión doctrinal y jurisprudencial, este artículo pretende proporcionar una comprensión clara y detallada de la usucapión, evidenciando su importancia en la configuración del derecho de propiedad y en la resolución de conflictos derivados de la posesión de bienes.
II. Marco teórico
1. Historia de la usucapión
La usucapión, derivada del Derecho Romano («usucapio»), proviene de los términos latinos usus (posesión) y capere (coger o tomar), por lo tanto la misma representa un mecanismo de adquisición de la propiedad a través de la posesión continuada durante un período determinado, bajo condiciones específicas.
En la antigua Roma, la usucapión servía como método para asegurar la propiedad de bienes a individuos que los poseían de forma pacífica y pública, sin oposición durante un tiempo establecido, si bien, al contrario de la actualidad en esa época la adquisición de los bienes se podía realizar por la posesión ininterrumpida de 1 o 2 años dependiendo de si el bien era mueble o inmueble. Este principio legal se fundamentaba en la idea de que la posesión prolongada y no disputada debía, por razones de equidad y orden público, convertirse en propiedad legalmente reconocida. El fundamento de la aparición de la usucapión tiene mucho que ver con la necesidad de crear una certeza y seguridad respecto de la propiedad de las cosas, puesto que se observaba que con el paso del tiempo la propiedad de algunas de ellas se volvía incierta y dudosa, respondiendo por tanto la usucapión a una razón imperiosa de intereses público (1) .
Este concepto jurídico, arraigado en la necesidad de otorgar seguridad jurídica a las situaciones de hecho que con el tiempo se han consolidado, ha sabido adaptarse ante la necesidad de dar seguridad jurídica a situaciones de hecho, y con el paso de los siglos, se adaptó a los cambios sociales y jurídicos manteniendo su relevancia como herramienta para la regularización de la propiedad, la prevención de litigios y evolucionado significativamente desde sus orígenes hasta su integración en el derecho civil moderno español siempre con la misma esencia de dotar de seguridad legal a las situaciones de hecho en el mundo real. La adaptación y evolución de este concepto a lo largo de la historia reflejan su importancia fundamental en la estructura del derecho de propiedad, subrayando su papel en la resolución de conflictos y en la definición de la propiedad como relación jurídica plena.
2. Concepto y naturaleza jurídica
La usucapión se define como un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales por la posesión continuada en el tiempo con los requisitos que marca la ley (arts. 609 (LA LEY 1/1889), 1930 código civil (LA LEY 1/1889)) (2) . Esta definición subraya varios aspectos críticos: primero, la usucapión es un medio de adquisición originario, es decir, se adquiere un derecho nuevo, independiente de los derechos previos del poseedor o de terceros; y segundo, la posesión debe ser adecuada, lo que implica una posesión en concepto de dueño, pacífica, pública y no interrumpida. Otros modos de adquisición son los regulados en el Art. 438 del código civil (LA LEY 1/1889), que consistirían en: la ocupación material del la cosa siempre que no haya otro poseedor; la entrega de una persona a otra siempre que haya permiso y reconocimiento del anterior propietario; por el ministerio de la ley; o bien por adquisición judicial. Igualmente, la usucapión se regula en los Arts. 1930 a (LA LEY 1/1889)1960 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y se configura como una de las formas de adquirir la propiedad enumeradas por el Art. 609 del mismo código.
Para obtener una definición lo más extensa posible, entiendo que debemos acudir al Dictamen de 17 de enero de 2002 de la Abogacía del Estado, que a su vez está basado en las SSTS de 6 de marzo de 1991 y 21 de febrero de 1994 en la que se define de esta forma: «la usucapión (…) lleva ínsita la prescripción extintiva del derecho del primitivo titular, que deja de serlo por su abandono unido a la adquisición por otro; son, pues, una y otra prescripción, así contempladas, vertientes o puntos de mira diversos, pero conexos, de un mismo fenómeno jurídico, en el sentido expuesto de que no puede haber usucapión sin prescripción extintiva del derecho, ya que ejercitado éste, aquélla no se produce, implicando que si se alega la prescripción adquisitiva se está alegando, a su vez, la extintiva, siquiera pueda cuestionarse el fenómeno inverso». Esta extensa definición viene a corroborar la existencia de dos acciones en una ya que la adquisición de un derecho implica de la misma forma el fin de otro sobre la misma cosa, dotando de esta dualidad a la usucapión que analizaremos en profundidad en los siguientes puntos de este artículo.
La naturaleza jurídica de la usucapión se asienta en la convergencia de la posesión y el tiempo, mediado por la ley, para consolidar situaciones de hecho en derechos plenamente reconocidos.
La naturaleza jurídica de la usucapión se asienta en la convergencia de la posesión y el tiempo, mediado por la ley, para consolidar situaciones de hecho en derechos plenamente reconocidos. Este mecanismo refleja un equilibrio entre el respeto a la propiedad privada y la necesidad de garantizar la paz social y la seguridad jurídica, evitando que los conflictos por la propiedad se perpetúen indefinidamente. Por tanto, la usucapión, no solo facilita la regularización de situaciones posesorias consolidadas, sino que también actúa como un instrumento de política social y jurídica, promoviendo la eficiencia en la utilización de los recursos y la estabilidad en las relaciones sociales y económicas.
III. Requisitos y tipos de usucapión
La usucapión, como modo de adquisición de la propiedad, está condicionada al cumplimiento de ciertos requisitos legales, que varían dependiendo de si se trata de usucapión ordinaria o extraordinaria. Estos requisitos no solo son fundamentales para garantizar la seguridad jurídica en el proceso de adquisición, sino que también reflejan la intención del legislador de equilibrar los derechos de los poseedores con los de los propietarios originales. La distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria es crucial, pues cada una impone condiciones y plazos distintos para su procedencia, a continuación, se detallan los aspectos esenciales que configuran los requisitos para la aplicación de la usucapión en el derecho español.
1. Requisitos comunes
Si bien pueden usucapir cualquier persona mayor de edad y con capacidad legal, el resto de los requisitos legales están fundados en el Art. 1941 del código civil (LA LEY 1/1889), y son necesarios en todos los tipos de usucapión existentes. Estos son:
- • La posesión debe de realizarse en concepto de titular, es decir, el poseedor actúa como si fuera el propietario del bien, manifestando su intención de tener la cosa para sí y ejerciendo sobre ella los derechos que corresponderían al dueño. La usucapión se produce cuando el usucapiente sea poseedor, por lo que se puede afirmar que la usucapión funda su derecho en la posesión, pues esta es la que lo conduce a su realización (3) .
La mera tenencia, consentida por el titular, no implica la posesión de la misma, igualmente títulos como el de usufructuario, arrendatario o por licencia no entrarían en los previstos para este apartado.
- • La posesión debe ser pacífica: es decir, no debe existir un conflicto con el titular real que reclame la posesión del bien durante el plazo necesario para obtener la titularidad del mismo. En los casos donde se ha obtenido mediante violencia, la posesión pacífica comenzará cuando cese dicha violencia.
- • La posesión debe ser pública: es decir, debe de darse publicidad a la posesión de la misma y no actuar de forma oculta o secreta. Dependiendo del tipo de objeto, la publicidad de la posesión del mismo puede realizarse de diferentes maneras, pero en todo caso debe ser de la suficiente entidad como para que el legítimo titular del bien pueda o debiera tener conocimiento del uso del mismo.
- • La posesión debe ser ininterrumpida: según el Art. 1943 del código civil (LA LEY 1/1889), dicha interrupción puede realizarse de manera natural o civil. La natural se refiere a dejar de ejercer la posesión durante más de un año, mientras que la civil se requiere una solicitud externa de cesación de la conducta ejercida, esta puede realizarse por comunicación judicial o para un acto de conciliación siempre que en el desarrollo de los mismos se acabe acreditando la ilegítima posesión del bien. Asimismo, este derecho de posesión ininterrumpida puede ser transmitido entre padres e hijos.
La comprensión detallada de estos requisitos es fundamental para cualquier análisis jurídico de la usucapión, ya que establecen el marco dentro del cual los individuos pueden convertir la posesión de facto en propiedad de iure, reflejando así la tensión entre estabilidad y cambio en el derecho de propiedad.
2. Usucapión Ordinaria
La usucapión ordinaria, es la también conocida como «decenal» por el plazo general de diez años requerido para bienes inmuebles entre presentes (personas que residen en el mismo lugar) y 20 años entre ausentes (personas que residen en el extranjero y territorios de ultramar), si bien para bienes muebles, el plazo general de 3 años. Además la usucapión ordinaria no sólo exige la concurrencia de un justo título que sea verdadero y válido, sino también que la posesión sea de buena fe (4) , según se desprende de los artículos 1940 (LA LEY 1/1889) y 1950 del Código Civil (LA LEY 1/1889).
El justo título, como elemento externo y objetivo de la usucapión ordinaria, se define como aquel documento o acto jurídico que, legalmente, bastaría para transferir el dominio o derecho real en cuestión, si no fuera por algún defecto subyacente. Este puede ser un contrato de compraventa, donación, permuta, etc.., siempre que dicho título implique una traditio o transferencia efectiva del bien, aunque este sea nulo por razones formales o de fondo, siempre que el defecto no sea manifiesto. La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostienen que la usucapión solo puede subsanar los defectos relacionados con la falta de disposición sobre el bien por parte del transmitente, no otros tipos de defectos contractuales que podrían hacer el título nulo.
Este tipo de usucapión, como ya se ha dicho, se basa en la buena fe del poseedor, ya que el mismo debe tener la creencia de que quien le transmitió la posesión (el transmitente) era el legítimo dueño y estaba facultado para disponer del bien. Esta creencia debe estar fundamentada en un error excusable, es decir, un error que no podría haberse evitado con un nivel de diligencia razonable, por lo tanto en ningún caso podrá darse este tipo de usucapión por alguien que robó un mueble u ocupa ilegalmente un inmueble. Existe una discusión doctrinal sobre la buena fe en la usucapión ordinaria donde el debate se centra en si debe entenderse en términos de un conocimiento erróneo sobre la titularidad y facultades de disposición del transmitente o bien si se extiende a cualquier vicio en el título o modo de adquirir que el poseedor debiera ignorar. En cuanto a este tipo de usucapión, la jurisprudencia, y en concreto la STS núm. 1264/2001 de 28 de diciembre (LA LEY 3057/2002) (5) aporta claridad sobre los requisitos en la usucapión ordinaria de bienes inmuebles definiendo la buena fe, en un aspecto positivo, como la creencia de que el transferente de la propiedad era el legítimo dueño, mientras que en un aspecto negativo se refiere a la ignorancia de cualquier vicio en el título o modo de adquirir que lo invalide. Esta sentencia también reitera que la buena fe es un concepto jurídico sujeto a interpretación por los tribunales, más allá de ser una mera cuestión de hecho, por lo que dependerá de cada caso el acreditar la buena fe del usucapiente.
3. Usucapión Extraordinaria
La misma se regula en el art. 1959 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y, si bien en la usucapión ordinaria se requerían los elementos de justo título y buena fe, en la usucapión extraordinaria o «treintañal» se prescinde de dichos requisitos, pero se exige un período de posesión más prolongado, en concreto 30 años para bienes inmuebles, independientemente de la presencia o ausencia de las partes, mientras que para bienes muebles, el plazo es de 6 años.
Si bien no se omite que debe de cumplir los requisitos de la posesión en concepto de dueño, de forma pacífica, pública e ininterrumpida, la duración de la posesión se ve prolonga durante treinta años. Por contrapartida a esta «simplicidad» de requisitos, la jurisprudencia (6) ha establecido una curiosa cautela y desconfianza a dar por buena la usucapión en casos donde no quede del todo acreditada la fecha de comienzo de dicha posesión, por lo que es necesaria la acreditación fehaciente de los requisitos previos así como de la duración de la posesión del bien. Igualmente, la SAP de Cuenca núm. 269/2010 de 30 de diciembre (LA LEY 275343/2010) (7) aborda un caso donde una invasión de propiedad en 1976 tiene una interrupción y reinicio temporal en la usucapión por un acto de conciliación en 2002, y por otra parte, la STS núm. 602/1999 de 1 de julio enfatiza en que la interrupción del plazo de usucapión puede ser efectuado mediante decisiones judiciales, lo que refuerza la necesidad de un período ininterrumpido de posesión. Además, esta última sentencia destaca que sin cumplir con el requisito temporal establecido por la ley, no se puede reconocer la usucapión extraordinaria, lo que resalta la rigidez de los requisitos temporales en el proceso de usucapión y por ello, se subraya cómo los actos legales específicos pueden resetear el contador hacia la adquisición de la propiedad por usucapión, subrayando la importancia de la continuidad en la posesión.
Este tipo de usucapión se fundamenta en la consolidación de una situación de hecho por un período aún más extenso que en la ordinaria, pero ofreciendo una vía para la regularización de derechos donde no existen los elementos formales de la usucapión ordinaria.
IV. La usucapión en el Registro de la Propiedad
La usucapión en el derecho español está intrínsecamente ligada al Registro de la Propiedad, estableciendo un vínculo entre la realidad fáctica de la posesión y su reconocimiento jurídico formal. La inscripción de un bien en el registro de la propiedad se impone de manera sobre medida sobre la mayoría de dudas que pueda existir sobre la titularidad o realidad del mismo, otorgando un extra de credibilidad a toda inscripción registral al tratarse de una entidad pública tendente precisamente a otorgar al titular de un derecho esta tranquilidad ante terceros.
1. Usucapión secundum y contra tabulas
La distinción entre usucapión secundum tabulas y usucapión contra tabulas refleja la complejidad de integrar la realidad de la posesión con el Registro de la Propiedad. La usucapión secundum tabulas se establece en el Art. 35 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) y beneficia al titular que tiene inscrito su derecho, estableciendo presunciones a favor de la posesión en concepto de dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida del que tiene inscrito el derecho real frente al poseedor real. Esta modalidad, que no deja de ser una usucapión ordinaria, se alinea con la función del Registro de concordar la realidad jurídica con la extrarregistral, invirtiendo la carga de la prueba y exigiendo al oponente poseedor desmontar las presunciones de posesión legítima otorgadas por el registro de la propiedad del usucapiente. Por lo tanto, lo inscrito en el registro registra una entidad probatoria difícil de desacreditar a pesar de la realidad fáctica sobre la titularidad real del bien inmueble discutido.
Respecto a este tipo de usucapión, destacan dos pronunciamientos. Por un lado, la STS 4 junio 1960 (LA LEY 28/1960), en la que se desestima la usucapión tabular, debido a que el titular registral que la pretendía carecía de posesión natural, esto es, de la tenencia material de la cosa (corpus o elemento material de la posesión). Por otro, la STS 18 mayo 1953 (LA LEY 14/1953) considera que aunque la finca litigiosa esté arrendada, el arrendador, titular registral, es poseedor en concepto de dueño y puede llegar a usucapir aunque no haya tenido contacto físico con el inmueble en ningún momento (8) .
Por otro lado, la usucapión contra tabulas, que regula el artículo 36 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), existe cuando la adquisición por usucapión entra en conflicto con la protección que el Registro ofrece al tercero, conforme al artículo 34 de la ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) (9) . Mediante la misma, se permite la adquisición de la propiedad en contra de lo establecido en el Registro, desafiando la titularidad registral y poniendo de manifiesto la preeminencia de la posesión fáctica sobre la inscripción registral en ciertos casos. Esta modalidad plantea un desafío directo a la seguridad jurídica que el Registro busca proporcionar, subrayando la tensión entre la realidad física de la posesión y su reflejo en los registros legales.
2. Protección del Tercero Hipotecario
Regulado en los arts. 31 (LA LEY 3/1946) y 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), el tratamiento del tercero hipotecario en el contexto de la usucapión ilustra un balance delicado entre proteger la confianza legítima en el Registro y reconocer la legitimidad de las situaciones posesorias consolidadas. La ley hipotecaria (LA LEY 3/1946) otorga una protección especial al tercero hipotecario que, bajo ciertas condiciones, prevalece sobre los derechos adquiridos por usucapión. Estas condiciones se basan en la buena fe del adquirente al supuestamente no tener conocimiento de la inexactitud de lo establecido en el registro de la Propiedad.
El conflicto surge cuando una persona obtiene la titularidad de una finca mediante usucapión, o está apunto de obtenerla, no registra la adquisición en el registro de la propiedad, pero mientras tanto, el propietario registral decide traspasar su titularidad registral a un tercero de buena fe que no tiene conocimiento de la situación posesoria de la finca. En estos casos, ¿qué debería prevalecer, la usucapión del poseedor de forma continuada, pacífica, ininterrumpida y duradera de la finca, o la buena fe del tercero ajeno a toda esta situación? La respuesta la encontraríamos de nuevo en la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), ya que el adquirente de buena fe debe cumplir tanto los requisitos del Art. 34 como los del art. 36 de esa ley, que exigen que el adquirente tercero de buena fe no debiera tener forma de saber que la finca era poseída por el poseedor usucapiente. Pero la jurisprudencia ha dejado bien claro que en el supuesto de que el anterior propietario (10) , algún vecino (11) o el propio título (12) ya dejara entrever que la finca pudiera ser poseída por persona distinta al transmitente, la adquisición del tercero no podrá oponerse a la usucapión solicitada.
En este aspecto, la usucapión contra tabulas puede realizarse cuando el tercero adquirente consienta la situación de posesión del usucapiente durante el año siguiente a su adquisición según el Art. 36.1 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946). Por lo tanto, el registro aporta un año de protección al título del tercero hipotecario para hacer valer sus derechos, beneficiando al tercero titular de buena fe que nada tiene que ver en la relación anterior entre usucapiente y titular de la finca, mientras que si no manifiesta nada a este respecto, el usucapiente finalizará la usucapión de forma satisfactoria. Esta protección refleja la importancia del Registro como instrumento de seguridad en el tráfico jurídico, aunque también pone de manifiesto los límites de esa seguridad cuando se confronta con la realidad de la posesión prolongada y no contestada.
La usucapión emerge como un mecanismo dinámico y multifacético dentro del sistema jurídico español, reflejando un esfuerzo constante por equilibrar principios a veces contradictorios como la seguridad jurídica y la justicia material.
La usucapión emerge como un mecanismo dinámico y multifacético dentro del sistema jurídico español, reflejando un esfuerzo constante por equilibrar principios a veces contradictorios como la seguridad jurídica y la justicia material. A través de su regulación y la interpretación jurisprudencial, la usucapión se adapta para mediar entre la realidad posesoria y los registros formales de propiedad, evidenciando la complejidad de reconciliar la posesión fáctica con la titularidad formal en un sistema legal que valora tanto la certeza como la equidad.
V. Conclusiones
Tras este análisis en el que he intentado sintetizar una figura milenaria en pocas páginas, podemos decir que la usucapión representa un mecanismo equilibrado y complejo para la adquisición de la propiedad basado en la posesión prolongada de bienes o inmuebles. A través de la revisión de la jurisprudencia y la doctrina relevante, hemos podido desentrañar los principios fundamentales, los requisitos necesarios y las interpretaciones actuales que rigen este instituto jurídico.
En cuanto a los aspectos destacables, entiendo que se debería de subrayar la relevancia de la posesión en concepto de dueño, pacífica, pública e ininterrumpida como base para la adquisición de la propiedad. Esta posesión debe ser ejercida de manera que refleje una titularidad efectiva sobre el bien, manifestando al mundo exterior el ánimo de comportarse como propietario. Sin olvidar que para una usucapión más rápida, la buena fe y el justo título son esenciales y deben estar presentes desde el inicio de la posesión, enfatizando en la creencia legítima en la titularidad del transmitente y la validez del acto jurídico que fundamenta la posesión. Asimismo, recordar que los actos de reconocimiento del derecho por parte del poseedor, así como las acciones judiciales efectivas contra la posesión, pueden interrumpir el plazo necesario para la usucapión dando una protección lógica al titular efectivo del derecho de propiedad ante el usucapiente. Y por último he intentado mostrar de la forma más práctica posible los casos en que la posesión efectiva puede prevalecer sobre el titular registral, especialmente en la usucapión extraordinaria.
La usucapión, como reflejo de un equilibrio entre la seguridad jurídica y la protección de las situaciones de hecho consolidadas, sigue siendo un elemento vital en el derecho de propiedad español. Este estudio espero haya permitido no solo comprender su marco teórico y práctico sino también apreciar su evolución y adaptabilidad ante los desafíos legales y sociales actuales.
VI. Bibliografía
- • CARRILLO DE ALBORNOZ A., «Derecho privado Romano», Editorial Promotora Cultural Malagueña, Málaga, 1999. Página 181.
- • MORALES MORENO. A, M. «La usucapión». Revista jurídica Universidad Autónoma de Madrid. ISSN 1575-720X, N.o 3, 2000 págs. 175-204
- • DÍAZ PICAZO, «Sistema de Derecho Civil, volumen III, Derechos Reales en general. Posesión. Propiedad. El registro de la Propiedad», editorial Tecnos, edición 9ª, ISBN: 978-84-309-3669-4 Madrid, 2016
- • MARTÍN LEÓN. A. «Negocios fiduciarios y usucapión». Anuario de derecho civil, ISSN 0210-301X, Vol. 66, N.o 3, 2013, págs.. 1163-1276
- • MORALES MORENO. A, M. «La inscripción y el justo título de usucapión». Anuario de derecho civil. ISSN 0210-301X, Vol. 24, N.o 4, 1971 págs. 1123-1142
VII. Jurisprudencia
- • STS núm. 1264/2001 (LA LEY 3057/2002) de 28 de diciembre 2001
- • STS de 24 de enero de 1992 (RJ 1992\206)
- • SAP de Castellón n.o 406/2001 de 27 de julio (LA LEY 152353/2001) (JUR 2001\271325)
- • SAP de Cuenca núm. 269/2010 de 30 de diciembre (LA LEY 275343/2010)
- • STS de 22 de septiembre de 1984 (RJ 1984/4302)
- • STS n.o 974/1998 de 30 de octubre (RJ 1998/8354)
- • SAP de León n.o 11/2000 de 18 de enero (LA LEY 17848/2000)
- • STS de 4 junio 1960 (LA LEY 28/1960)
- • STS de 18 mayo 1953 (LA LEY 14/1953)