El pasado día 15 de marzo se publicó en el BOE la Resolución de 14 de marzo de 2024 (LA LEY 5632/2024), de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) y la Resolución de 14 de marzo de 2024 (LA LEY 5632/2024), de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), en el primer trimestre de 2024, cumplimentándose así los trámites administrativos que estaban pendientes para que entraran en vigor las nuevas limitaciones en el pacto de la renta previstas en los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU para arrendamientos de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que introdujo la reforma de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (LA LEY 6823/2023) (2) .
Si bien el Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya ya dictó en su día la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto de 2023 (LA LEY 29360/2023), por la que se declaran como zonas de mercado residencial tensionado varios municipios de su ámbito territorial (DOGC nº8984), que fue modificada por Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo (LA LEY 5544/2024) (DOGC nº9122), estaba pendiente que se dictaran las correspondiente Resoluciones ministeriales que recogieran la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en la Comunidad Autónoma de Cataluña, trámite exigible previsto en el art. 18.2.c) de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023).
A la vista de todo lo anterior, debemos tener en cuenta que los nuevos límites en el pacto de la renta de los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU solamente son de aplicación a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que hayan nacido con posterioridad a 16 de marzo de 2023, fecha en que han entrado en vigor las resoluciones ministeriales de aprobación de la zona de mercado tensionado de 140 municipios de Cataluña y de aprobación del índice de precios de alquiler de vivienda.
La deficiente técnica legislativa de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) que ya pusimos de manifiesto en su día (3) , ha generado varios interrogantes interpretativos sobre la aplicabilidad de los nuevos límites en el pacto de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que pueden generar dudas al operador jurídico sobre cuál es el límite de renta a pactar en estos nuevos contratos, o incluso, si operan dichos límites en determinados casos.
Se suscita la duda de si la limitación en el pacto de la renta prevista en el art. 17.6 de la LAU opera cuando el contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente durante últimos cinco años sea un contrato de renta antigua, sujeto al Decreto Ley Boyer —de fecha anterior a 1 de enero de 1995—, un contrato de alquiler social de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), o un contrato que hubiera estado sujeto a un régimen de protección oficial pero hubiera perdido vigencia dicha protección, pues la letra de la norma no hace distinción alguna, haciendo una referencia genérica a «contrato de arrendamiento de vivienda habitual». Si bien la memoria justificativa de la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto de 2023 (LA LEY 29360/2023), por la que se declaran como zonas de mercado residencial tensionado varios municipios de su ámbito territorial (DOGC nº8984), declaró que este límite no era de aplicación en estos casos, siendo aplicable en su lugar el límite del art. 17.7 de la LAU, esta previsión se eliminó en la nueva memoria de la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo (LA LEY 5544/2024) (DOGC nº9122) que modificó y dejó sin efecto la Resolución anterior. Aun cuando, dicha Memoria no tenía valor normativo, constituía un criterio hermenéutico sobre dicha norma legal a tener en cuenta.
A nuestro juicio, y haciendo una interpretación teleológica de la norma, no tendría sentido interpretar que en estos casos hay que estar a la renta «congelada» o irrisoria del contrato anterior para fijar el límite de la renta del nuevo contrato, pues ello comportaría en la práctica perpetuar estos contratos que tienen una renta muy por debajo de mercado en beneficio incluso de terceros distintos a los arrendatarios de dichos contratos antiguos y desincentivar a la propiedad en la puesta en el mercado de alquiler de estos activos. Conforme a los principios exegéticos de nuestro Código Civil, no procede hacer una interpretación gramatical o taxativa de la norma que sea contraria al espíritu de la misma. A mayor abundamiento, y atendiendo a la ubicación sistemática de la norma, debemos tener en cuenta que se trata de una reforma legal de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), en particular, de su art. 17.6, por lo que no es extrañar que la norma no haya especificado de que los contratos anteriores deben ser arrendamientos sujetos a la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) en la medida que se trata de una ley especial que regula estos contratos de arrendamientos de vivienda, y no los celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995 u otros sujetos a otras normativas legales. De tal forma que, en estos casos, y en la línea de interpretación de la Memoria de la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto de 2023 (LA LEY 29360/2023), es como si no hubiera existido contrato de arrendamiento anterior, y por tanto, se aplica el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Tampoco tendría sentido interpretar que estos nuevos contratos de alquiler quedaran en una suerte de limbo legal y no tuvieran que sujetarse a límite alguno —tampoco al del art. 17.7 de la LAU—, pues se trata de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, y ello generaría un efecto perturbador y arbitrario en el parque de viviendas en alquiler indeseado por el legislador.
Otra cuestión dudosa es la relativa a la forma de calcular el límite en el pacto de la renta que establece el art. 17.6 de la LAU, que declara literalmente que «la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior». La primera duda que se suscita es si hay que estar a renta pactada en el contrato anterior o a la última renta exigible en el momento de extinción de dicho contrato. En otras palabras, si se deben tener en cuenta las actualizaciones se hayan aplicado durante la vigencia del contrato a la renta pactada inicialmente. En segundo lugar, y ligada a la cuestión anterior, si la actualización debe hacerse sobre la renta inicial del contrato o sobre la última renta exigible, y por último, si la actualización a aplicar es la que se haya pactado en el contrato o hay que estar a las limitaciones en la actualización de la renta previstas en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (LA LEY 5833/2022), por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
A nuestro juicio, hay que estar a la última renta exigible del contrato anterior, ya que la norma se refiere de forma expresa a la «última renta», y cuando se actualizan las rentas, la actualización aplicada se consolida en el importe de la renta, por lo es más renta a todos los efectos. Sobre el importe de la última renta exigible se deberán aplicar las actualizaciones pactadas en dicho contrato para el cálculo del límite de la renta hasta la fecha del nuevo contrato, como si se tratara de una prórroga del contrato anterior, en vez de haberse pactado un nuevo contrato. Esta interpretación es la que mejor se adecua al espíritu de la norma, pues la finalidad de este límite en el pacto de la renta es evitar que se produzcan incrementos en el precio de alquiler de estas viviendas, pero sin desincentivar permitiéndole obtener la rentabilidad que ya venía percibiendo con anterioridad, y evitando que las rentas queden «congeladas» por el efecto de la inflación. Por lo que respecta al cálculo de dichas actualizaciones hay que estar exclusivamente a lo pactado en el contrato anterior, no siendo de aplicación las limitaciones extraordinarias previstas en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (LA LEY 5833/2022), pues la norma no establece que para el cálculo de este límite en el pacto de las nuevas rentas haya que aplicar estas limitaciones extraordinarias de actualizaciones de renta. A estos efectos, no debe confundirse una norma prevista para limitar la actualización de una renta con una norma prevista para fijar el límite de la renta, siendo distinto el ámbito objetivo de estas normas legales.
Por último, y en cuanto al cómputo del número de viviendas para ostentar la condición de gran tenedor de viviendas, cuestión que ahora cobra aun mayor interés al haberse reducido en Cataluña a tan solo cinco el número de viviendas de la que uno debe ser titular en la misma zona residencial tensionada para ser considerado gran tenedor a los efectos de lo dispuesto en el art. 17.7 de la LAU, en virtud de lo dispuesto en el apartado 2 de la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo (LA LEY 5544/2024), nos remitimos al estudio realizado en su día (4) , haciendo especial hincapié en la cuestión más controvertida relativa a cómo se debe realizar dicho cómputo cuando las viviendas forman parte de una comunidad de bienes.
Para abordar esta cuestión, debemos recordar que las comunidades de bienes son entes sin personalidad jurídica que no tienen capacidad jurídica para ser sujetos de derechos y obligaciones civiles, por lo que a priori no podrían englobarse en el ámbito subjetivo de la definición de gran tenedor del art. 3.k) de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023), que tan solo hace referencia a personas físicas o jurídicas.
A mi juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, tan solo deben calificarse como gran tenedor aquellas comunidades de bienes de carácter dinámico o funcionales (STS 469/2020 de 16 de septiembre (LA LEY 120125/2020)) que trascienden la mera copropiedad, actuando unificadamente en el tráfico, con estructura, organización, pactos sociales, representación y fines propios, que se relacionan contractualmente con el inquilino como unidad de imputación. Esta tipología de comunidades de bienes funciona cual si fuesen sociedades por su finalidad y estructura. En estos casos, para su cómputo se deberán incluir los inmuebles en condominio o copropiedad integrantes de la comunidad de bienes, pero no las fincas de las que sean titulares en pleno dominio los componentes de la comunidad de bienes, o de las que sean copropietarios con terceros.
Por el contrario, no deberán tener la consideración de gran tenedor las comunidades de bienes estáticas, como ocurre con los miembros de una comunidad hereditaria o cuando los cotitulares son los cónyuges, sin estructura, estatutos ni organización empresarial, sin perjuicio de que pueda ostentar la condición de gran tenedor cada uno de sus integrantes individualmente. En este sentido, se han pronunciado recientemente ARROYO FIESTAS, F.J. y CARRASCO PERERA, A. (5) .