I. Introducción
Aunque el pasado mes de junio Cataluña ya definió qué zonas declaraba de mercado residencial tensionado, las limitaciones a los precios de los alquileres que establece la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) por el derecho a la vivienda no entrarán en vigor hasta que el Ministerio de vivienda y agenda urbana publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la Resolución ministerial con esta relación de zonas declaradas de mercado tensionado. Ahora bien, con carácter previo debe aprobarse el sistema de referencia de precio del alquiler, a nivel estatal, publicándose también en el BOE. Por lo tanto, para que los topes a los precios del alquiler sean aplicables a los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente, el día 13 de marzo, tal y como ha anunciado el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, previamente deber darse cumplimiento a estos trámites.
Este sistema de índice de referencia de precios de alquiler está sometido a información pública y, por lo tanto, los ciudadanos pueden hacer alegaciones hasta el próximo 12 de marzo. Si realmente la intención del Gobierno es aprobar este índice el día 13 de marzo, no se pretende dejar margen de maniobra para poder aplicar mejoras al sistema planteado. Por lo que todo apunta a que este sistema será el que definitivamente se apliqué a los precios del alquiler.
Tal y como consta en la nota de prensa hecha pública por el Ministerio, en las zonas de mercado residencial tensionado, declaradas de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas ubicadas en estas zonas tensionadas, que no hayan sido arrendados en los últimos cinco años.
Son varias las mejoras que deben realizarse en el sistema para que este realmente refleje la realidad del mercado de vivienda y a su vez sirvan para frenar la subida de los precios del alquiler
Ahora bien, en mi opinión son varias las mejoras que deben realizarse en el sistema para que este realmente refleje la realidad del mercado de vivienda y a su vez sirvan para frenar la subida de los precios del alquiler. Además, para que la regulación de los precios sea realmente efectiva es necesario acompañarla de otras medidas, que ya deberían haberse adoptado con la aprobación de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023).
II. ¿Como funciona el sistema de índice de precios de referencia de alquiler de vivienda?
Con la aprobación del RDL 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019) de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya se establecía la creación del sistema estatal de índice de referencia de precios de alquiler de vivienda, con la finalidad de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, y servir para la planificación y aplicación de políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible.
Sin embargo, no es hasta el 26 de mayo de 2023, con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) por el derecho a la vivienda, que se establece la posibilidad de utilizar esta herramienta para limitar los precios de los alquileres en aquellas zonas que se declararan zonas de mercado residencial tensionado por las comunidades autónomas.
Así, el índice estatal de precios de referencia, puesto en marcha desde el pasado 27 de febrero de 2024, es una herramienta que opera a nivel estatal y permite conocer y, en su caso, controlar los precios del mercado de alquiler. En todo caso, esta nueva aplicación tiene el objeto de ofrecer más transparencia y conocimiento del mercado del alquiler de vivienda y servir de base para favorecer el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles, aportando asimismo seguridad jurídica para facilitar la aplicación de las políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda en alquiler a precios asequibles.
Este índice es homogéneo para el conjunto del país, ya que operará para todo el Estado y, por lo tanto, servirá para cualquier CCAA. La nueva aplicación del sistema estatal está basada en una detallada metodología que permite establecer un rango de valores de referencia del precio del alquiler de viviendas, fijando una horquilla conformada por un valor inferior y uno superior, en la que se entiende que debe situarse de manera orientativa. Esta nueva aplicación creada por el Ministerio permite conocer el rango de valores de alquiler de vivienda, como referencia a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. La nueva aplicación del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda es accesible a través del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el enlace https://serpavi.mivau.gob.es/
La metodología utilizada es el resultado de un trabajo conjunto que se ha realizado a nivel técnico entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Generalitat de Catalunya. Cataluña ya dispone de un índice de precios de referencia de precios de alquiler obtenido a través de la información que proporciona el Registro de Fianzas de INCASOL y que utiliza un sistema de ponderación con varias variables, que ha servido para perfeccionar el sistema inicial que utilizaba el sistema de índices estatal, para optimizar los datos obtenidos y poder complementarlos en relación a las características de las viviendas consultadas.
En relación con el uso del nuevo sistema, para obtener el rango de valores de referencia del alquiler de una vivienda a través de la aplicación, en primer lugar, deberá introducirse la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. A continuación, el usuario debe indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento (aparcamiento, certificado energético, planta, ascensor, amueblada, piscina, consejería, vistas especiales, estado de la vivienda). Estas últimas características son las que aplicadas al valor inicial permiten obtener un valor superior, que sirve para establecer una horquilla de precios. Algunas de estas características (superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario. Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe en PDF con los resultados obtenidos, y cuyo contenido será verificable a través de la propia aplicación de Ministerio. Además, al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si su vivienda está o no en una zona de mercado residencial tensionada.
Son muy dispares las opiniones formuladas respecto a la comparación entre los precios ofrecidos por el índice y los precios actuales del mercado de alquiler. Mientras una parte del sector (1) advierte que este sistema de índices no va a servir para frenar las subidas abusivas de los precios de alquiler, otra parte denuncia que los precios resultantes rondan hasta un 30% por debajo de los precios de mercado y, advierte que, con ello se reducirá drásticamente la oferta de viviendas en alquiler de residencial habitual (2) . Ahora bien, cabe tener en cuenta que para obtener datos fidedignos las muestras que se realicen no deberían tomarse en referencia a los precios ofertados en portales inmobiliarios, pues son exclusivamente precios de oferta, sino que deberían compararse con las rentas reales por las que se están alquilando las viviendas en el mercado.
En este sentido, he realizado mis propias comprobaciones con una veintena de contratos reales de la ciudad de Tarragona. En este caso, la aplicación me ha proporcionado precios por debajo de los de mercado o muy similares, incluso respecto del valor máximo de referencia. Aunque en ningún caso inferiores al 15 o 20% Además, en todos los casos consultados, el índice de referencia de precios de alquiler estatal da un precio por debajo del que ofrece el índice de referencia de precios catalán, excepto en cuanto al valor inferior del índice catalán. En el caso del valor máximo del índice estatal, en la mayoría de los casos también se encuentra por debajo, incluso del valor medio del índice catalán. Posiblemente esto se debe, entre otros factores, a que los datos utilizados por el índice estatal son los que proporciona el modelo 100 del Impuesto de Renta de las Personas Físicas de 2022, mientras el índice catalán se basa en los depósitos de fianzas de INCASOL de los últimos tres años. En mi opinión, y teniendo en cuenta que el índice estatal sólo se aplicara en algunos casos, pues en otros se tiene en cuenta la renta del último contrato de alquiler actualizada, con este sistema se tiende a la contención de precios del alquiler, lo que no va a producir una bajada drástica de los mismos, pero sí debería servir para frenar la subida de los precios en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Un tema importante seria que el Ministerio realizara y publicara un estudio en profundidad del sistema del índice, realizando por lo menos veinte mil muestras con contratos reales y comparados con los diferentes datos disponibles
Creo que un tema importante seria que el Ministerio realizara y publicara un estudio en profundidad del sistema del índice, realizando por lo menos veinte mil muestras con contratos reales y comparados con los diferentes datos disponibles, lo que permitiría testear el sistema y dilucidar los posibles efectos en el mercado, además de dar credibilidad y solidez a la asunción del mismo como el modelo idóneo para lograr los fines perseguidos por la norma.
III. ¿Que implica la aprobación de este índice?
La Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) por el derecho a la vivienda modifica la regulación sobre arrendamientos urbanos para establecer un sistema de limitación al precio inicial de los contratos de alquiler de residencia habitual y permanente sometidos al título II de la Ley. Así, aunque se mantiene como norma general la libertad de pacto respecto a la renta en el artículo 17 LAU, se acuerdan unos topes a los precios en las zonas que sean declaradas de mercado residencial tensionado por las Administraciones competentes.
Para que este sistema entre en funcionamiento es necesario, en primer lugar, que se publique el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda en el BOE. Y, en segundo lugar, se publique la Resolución ministerial con la relación de declaraciones de zonas de mercado residencial tensionado, también en el BOE. Por lo tanto, para que los topes a los precios de alquiler sean aplicables a los nuevos contratos de alquiler el día 13 de marzo, tal y como ha anunciado el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, previamente deberán dar cumplimiento a estos trámites (3) .
Además, en la actualidad la única comunidad autónoma que ha realizado la declaración de zona de mercado residencial tensionado ha sido Cataluña, que incluye a 140 municipios de Catalunya, que cumplían alguno de los dos requisitos que impone la Ley para que las comunidades autónomas puedan ejercer esta competencia (4) :
- a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Cabe tener en cuenta que las viviendas que no se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado no se les aplican las medidas de contención de precios introducidas por la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) por el derecho a la vivienda y, en consecuencia, el rango de valores de referencia obtenido mediante esta nueva aplicación del sistema estatal tendrá únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la que libremente estipulada las partes.
Tal y como consta en la nota de prensa hecha pública por el Ministerio, en las zonas de mercado residencial tensionado, declaradas de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual y permanente que se firmen a partir del día siguiente a la publicación de la resolución Ministerial de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, en los siguientes casos:
- • Cuando el arrendador de la vivienda sean un gran tenedor de vivienda, que es aquel que dispne de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, ubicados en la zona declarada de mercado tensionado. A estos efectos, debe incluirse la vivienda que se destina a residencia habitual y permanente. Quedan excluidos los promotores sociales a los que hace referencia las letras a y b del art. 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007). Cabe tener en cuenta, que esta es la definición que se ha acordado en Cataluña a tenor de la modificación que se realizó de la declaración de zona de mercado residencial tensionado para incluir las alegaciones presentadas durante el período de información pública.
En este caso, deberán respetar los valores establecidos por el índice, siempre que los nuevos contratos de alquiler se formalicen en viviendas que se alquilan por primera vez, a excepción de las obras nuevas o rehabilitadas totalmente. En este último caso, podrán establecerse las rentas libremente por las partes, durante los primeros cinco años desde la obtención del certificado de final de obra, a excepción de que hayan recibido subvenciones públicas durante la promoción. En caso de que la vivienda del nuevo contrato haya sido arrendada en los últimos cinco años, la renta pactada no puede ser mayor ni al valor superior del índice ni a la renta vigente del último contrato de alquiler actualizada.
Además, la declaración de zona tensionada de Cataluña ha acordado la aplicación del índice de precios de referencia de alquiler en los siguientes supuestos:
- • cuando y el nuevo contrato de alquiler de la vivienda ubicada en una de estas zonas tensionadas, no hayan sido arrendado en los últimos cinco años, aunque el arrendador no sea un gran tenedor de vivienda.
- • Para los nuevos contratos de alquiler de viviendas habituales, las cuales han sido arrendadas en los últimos cinco años, la memoria elaborada por la Generalitat de Catalunya, establece que se aplicara el índice de referencia de precios de alquiler, en los siguientes supuestos:
- — Cuando el arrendador es gran tenedor, con dos limites: renta anterior i índice.
- — En los contratos formalizados antes del 1 de enero de 1995.
- — Cuando el contrato anterior se hubiera suscrito con finalidades sociales. Por ejemplo, programas públicos o viviendas del Fondo de alquiler social o análogos.
- — Cuando el contrato anterior al finalizar tenga una renta mensual un 25% inferior a la establecida en base al índice.
- — Las viviendas de protección oficial, que pierden su calificación antes de la firma del nuevo contrato.
Cabe recordar que, a partir de la fecha de publicación de la resolución ministerial mencionada, también entran en vigor el resto de las normas que se establecen en torno a la limitación de los precios.
Así, se establece que la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual, suscritos durante la vigencia de la declaración de zona de mercado residencial tensionado, debe respetar la renta vigente en los últimos cinco años del arrendamiento, y que sólo podrán incrementarse estas rentas en dos supuestos concretos. Por un lado, la renta pactada podrá seguir actualizándose en los términos fijados en el artículo 18 LAU y, por otro lado, se permite aplicar un aumento de la renta, hasta del 10% de la misma, en determinados supuestos concretos que tienen el objetivo de fomentar las actuaciones de rehabilitación y accesibilidad y la formalización de contratos de arrendamiento de larga duración, de diez o más años.
El apartado primero de la Disposición final primera del Proyecto de Ley prevé una prórroga extraordinaria de tres anualidades para las viviendas que estén ubicadas en las zonas de mercado residencial tensionado. Esta prórroga permitiría al arrendatario poder residir en la vivienda con el mismo contrato inicial hasta once o trece años, según el arrendador sea persona física o jurídica (5 ó 7 + 3 + 3), en los contratos formalizados a partir de la entrada en vigor de esta regulación, una vez se publique en el BOE la declaración de zona tensa. La norma establece que el arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga excepto que exista otro pacto entre las partes, se hubiera formulado nuevo contrato de alquiler o comunicado la recuperación de la vivienda por necesidad de acuerdo con el artículo 9.3 LAU (5) .
IV. ¿Como debería mejorarse este sistema de índice?
Creo que es necesario aplaudir el hecho de que por fin se apruebe un sistema que permita poner en funcionamiento las limitaciones a los precios del alquiler, y poder empezar a aplicar toda la normativa regulada en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) por el derecho a la vivienda. No sólo lo que se refiere al índice, sino también al límite que se establece para los nuevos contratos de alquiler que se firmen en viviendas que se hayan arrendado en los últimos cinco años, y que no podrán aumentarse más allá del último precio de alquiler actualizado. Este año 2024 la actualización máxima que podrá aplicarse será del 3%. Además, a partir de su aprobación en las renovaciones de los contratos de alquiler que finalicen, no se podrán subir los precios de los alquileres, más allá de esta actualización del 3% para el 2024.
Sin embargo, hay varios aspectos que creo que deberían revisarse y que pueden mejorarse para acabar de afinar el sistema a aplicar. A continuación, paso a detallar algunos fallos que creo que presenta el sistema y algunas propuestas de mejora.
1. Sobre el sistema de cálculo del índice
Como la fuente utilizada es principalmente el modelo 100 de IRPF, esto presenta algunas carencias, que podrían intentar afinarse con la aportación de más datos oficiales:
- — Quedan fuera los alquileres no declarados, que rondan el 40%.
- — Quedan fuera los alquileres de vivienda habitual donde el propietario es una sociedad, que no tributa por IRPF.
También creo que cabe planearse si el distrito censal es un ámbito lo suficientemente reducido, pues pueden confluir zonas más valoradas y otras más deprimidas, que pueden responder a realidades y precios muy diferentes.
En mi opinión, sería más recomendable utilizar los metros cuadrados útiles y no los metros cuadrados construidos, como se realiza en el índice de referencia de precios de alquiler catalán. Pues realmente son los que sirven a la finalidad de vivienda y no el resto que son los muros perimetrales, canalizaciones, tabiques y elementos verticales. No obstante, el problema que se plantea es que esta fuente es difícil de obtener a nivel estatal, a diferencia a lo que sucede en Cataluña, donde la cédula catastral nos proporciona esta información. Ante la falta de esta información podría plantearse aplicar un cálculo aritmético a la superficie construida por el cual se resten muros perimetrales, canalizaciones, tabiques y elementos verticales, que debería variar según los metros cuadrados de la vivienda.
Otra duda que se plantea es el hecho de que la metodología del índice establece un baremo de metros cuadrados que se fija para las viviendas, que está entre 30 y 150m2. De forma que las viviendas que no estén en estos rangos no tienen un precio y, por lo tanto, no quedan afectadas por el índice. Sin embargo, como este baremo no se incluye en ninguna norma jurídica que regule el sistema, ni en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) ni en la declaración de zona tensionada de Cataluña, se plantea la duda de que sucede con la aplicación del resto de normas que afectan a las viviendas ubicadas en zonas tensionadas. Me estoy refiriendo al límite de la renta del último contrato de alquiler, a la prórroga extraordinaria de tres años y a las deducciones fiscales reconocidas para estas zonas de mercado tensionado. En mi opinión, dado que estas limitaciones de superficie no se incluyen en la normativa, sino que únicamente se ha establecido a efectos de la aplicación del índice de precios, el resto de los supuestos previstos por la normativa sí deberían aplicarse, independientemente de los metros cuadrados de las viviendas.
El único caso que podría considerarse excluido por pacto entre las partes es el caso de las viviendas suntuarias, que son aquellas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, según el artículo 4.2 LAU), pues la propia Ley establece la primacía de la voluntad de las partes a la regulación establecida en el Titulo II de la LAU.
De acuerdo con la metodología del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, una vez obtenidos los valores inferior y superior del rango, atendiendo a la superficie de la vivienda y a la sección censal en que se encuentra, se lleva a cabo una corrección adicional en función del resto de características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Para ello, se utiliza los sistemas de ponderaciones facilitada en el marco del proceso específico de colaboración en curso con Cataluña, y que coinciden con los utilizados para el cálculo del índice de referencia de precios catalán o los que ya se establecían en la parcialmente anulada Ley 11/2020 (LA LEY 16772/2020) de contención de rentas (6) , para poder aumentar un 5% las rentas de alquiler. Estas características son: mantenimiento y conservación, ascensor, aparcamiento, piscina o equipamientos análogos, año de construcción, amueblado, planta, certificado energético, servicio de conserjería y vistas especiales.
En mi opinión, hay varios aspectos que habría que mejorar en este sentido:
- a) Hay conceptos que están indeterminados y que dependerán de la opinión del usuario que introduce los datos. Mi duda radica en determinar que debemos entender por vivienda amueblada o vistas especiales. ¿Por ejemplo, es suficiente para entender que la vivienda esta amueblada que disponga de los muebles del comedor o electrodomésticos? o debe estar completamente equipada? Y vistas especiales, es un concepto que puede ser muy subjetivo, ya que hay de muchos tipos, por ejemplo, vistas al mar, al centro de la ciudad, etc.
- b) Hay otros aspectos que son determinantes para establecer el precio de una vivienda, que no se han tenido en cuenta en el cálculo del índice. Como puede ser, por ejemplo, que el baño y/o la cocina este reformada, tenga ventanas de aluminio de doble cristal o que disponga de una terraza grande.
- c) Para tener en cuenta este aspecto, el índice estatal (siguiendo el sistema catalán) (7) permite al usuario de la aplicación seleccionar si la vivienda se encuentra en perfecto estado, buen estado, actualizaciones necesarias o en deficiente estado) y establece una ponderación del precio en base a ello. Sin embargo, este sistema responde a una calificación subjetiva por quien consulta el índice. En este caso, se puede esperar una sobrevaloración por los arrendadores o una infravaloración por los inquilinos. En este sentido, considero que sería preciso objetivar este concepto teniendo en cuenta las principales características concretas de la vivienda como, por ejemplo, la reforma de la cocina y/o baño en los últimos cinco años, si hay calefacción, aire acondicionado, ventanas de aluminio, servicio de portería, piscina, etc.
Alemania dispone de una tabla con valores correctores que pueden disminuir o aumentar el índice de referencia, que refleja mejor la realidad del mercado o para ajustar las rentas a los precios reales que debería tener las viviendas según sus características concretas
Para dar solución a esta cuestión, Alemania dispone de una tabla con valores correctores que pueden disminuir o aumentar el índice de referencia, que refleja mejor la realidad del mercado o para ajustar las rentas a los precios reales que debería tener las viviendas según sus características concretas. Además, estas tablas permitirían ajustar los precios a las realidades constructivas y arquitectónicas de los diferentes municipios o distritos censales, pues no se valorarán los mismos elementos ni de la misma forma, por ejemplo, la calefacción o el aire acondicionado en los pirineos que en la costa. Por este motivo, en Alemania se crean unas tablas con valores correctores que establecen valores ponderados que se suman o restan a los índices de referencia de los precios de alquiler según las características de la vivienda. Por ejemplo, si la vivienda fue construida entre 1991 y 2002 y tiene un baño pequeño se le resta - 0,32€/m2/mes. En cambio, si es una vivienda de antes de 1918 con cocina rehabilitada, se puede aumentar + 1,37€/m2/mes (tabla 2). Valores que deberían ser negociados entre las asociaciones de propietarios, asociaciones de arrendatarios y la Administración, para otorgar legitimidad democrática al proceso y evitar el rechazo del sector y la litigiosidad de la medida. A modo de ejemplo, podemos ver la tabla correctora que se utiliza en Berlín.
Tabla 1. Valores correctores aplicables al Mietspricebremse de Berlín
Así, debería darse un valor de ponderación a aplicar sobre el valor inicial del índice, como se realiza en Alemania, donde se crea el Mietspiegel (valor medio) que varía según la zona, el año de construcción y los metros cuadrados de la vivienda (8) .
Tabla 2. Mietspiegel de Berlin 2023
Además, estos valores deberían revisarse periódicamente para evaluar su conveniencia y funcionamiento. Esto podría realizarse a través del Consejo Asesor de Vivienda que debe crearse y regularse reglamentariamente de acuerdo con el artículo 26 de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023), con la finalidad de asegurar la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda. En la que además podrán participar otros expertos en la materia, para analizar el funcionamiento de la norma.
2. Respecto al pacto de la renta a fijar en el contrato
El sistema escogido para regular los precios del alquiler de vivienda habitual y permanente utiliza como límite el valor superior de la renta de referencia. De forma que permite a las partes pactar libremente la renta siempre que respete este límite máximo, calculado con conceptos que dependen de la apreciación subjetiva del usuario de la aplicación. Esto es un punto que puede generar bastante litigiosidad entre las partes.
En mi opinión, no debería darse margen libremente a las partes para fijar la renta sin tener en cuenta las características reales de la vivienda concreta, estableciendo una horquilla de precios. Por este motivo, mi propuesta parte de utilizar el valor inicial del índice y aplicar los coeficientes que suman o restan en función de las características de la vivienda, como se realiza en Alemania.
Uno de los principales beneficios de establecer un sistema de referencia de precios, es la objetividad en la fijación de las rentas. Lo que permitirá dar más estabilidad a los contratos de alquiler y transparencia en el mercado. Pues ambas partes saben lo que cuesta realmente su vivienda y los arrendadores tienen la tranquilidad de poder alquilar a arrendatarios que no tendrán ningún motivo para marcharse a otra vivienda porque todas tendrán un precio similar. La renta nunca quedará desactualizada ni fuera de mercado, ya que siempre estarán cobrando un precio parecido que el resto de los propietarios con viviendas similares en la misma zona. Sin embargo, el poder escoger libremente la renta entre un rango de precios reduce la efectividad de estos efectos deseados en el mercado.
3. Otras medidas a tener en cuenta
La finalidad de cualquier norma es que se aplique adecuadamente y, para ello, considero imprescindible adoptar las siguientes medidas. Cabe tener en cuenta que éstas ya debían haberse previsto en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023). Ahora bien, que no se realizara entonces no quiere decir que no pueda realizarse ahora, realizando las correspondientes modificaciones normativas.
Las medidas a aprobar deberían ser las siguientes (9) :
- • un sistema de inspección y sanción aprobado a nivel estatal o con la habilitación necesaria a las comunidades autónomas, para facilitar que puedan aprobar una regulación completa, es decir, no sólo respecto a su normativa sino también respecto a las normas contempladas en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023), de carácter estatal.
- • Un proceso judicial ágil para reclamar su cumplimiento por vía de juicio verbal, independientemente de la cuantía. Pues, actualmente habrá que acudir al juicio ordinario si consideramos que no es un tema sólo de cuantía, sino también de materia, pues lo que se pretende es que se ajuste el precio real del contrato o, en cualquier caso, cuando la cuantía reclamada supera los 6.000€.
- • Un proceso extrajudicial previo, gratuito y ágil para evitar la vía judicial, a través de la mediación o conciliación. Podría realizarse tal y como se prevé para el caso en que un gran tenedor deba interponer una demanda en los procedimientos recogidos en los artículos 439 (LA LEY 58/2000), 655 bis (LA LEY 58/2000) y 685 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000).
Además, si la finalidad de esta regulación es evitar las subidas abusivas de precios hay que evitar la fuga hacia otro tipo de alquileres, siendo necesaria por tanto la regulación del contrato de uso distinto de vivienda regulado en el título III de la LAU y el contrato de habitaciones, que actualmente está sujeto a Código Civil. Ya que, en ambos casos, se prevé un régimen dispositivo, con preferencia de la libre voluntad de las partes que, en la actualidad, que evita aplicar las limitaciones de renta y el resto de las prerrogativas reguladas para los arrendamientos de vivienda habitual y permanente contemplados en el Título II de la LAU.
No cabe olvidar, que además es necesario prever medidas que incentiven la oferta de viviendas de alquiler, mediante políticas públicas que fomenten la construcción, la rehabilitación, la disposición de viviendas sociales para los colectivos más vulnerables, mayores beneficios ficales, y con regulaciones que ofrezcan mayor seguridad a las partes en cuanto a la recuperación de las viviendas. Para ello es imprescindible la adopción de una planificación adecuada de las políticas públicas y de suficiente presupuesto público para llevarlas a cabo, con la colaboración de las diferentes administraciones públicas, incluidos los entes locales y una mayor colaboración público-privada.
V. Conclusiones
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha sometido a información pública el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda y, por lo tanto, se ha abierto un período de diez días para presentar alegaciones, antes de su publicación en el BOE y correspondiente entrada en vigor, anunciada para el 13 de marzo.
Cuando se publique en el BOE la resolución ministerial con las zonas de mercado residencial tensionado de la declaración realizada en Cataluña, que afectan a 140 municipios, ya serán de aplicación los topes de precios en los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual y permanentemente. Así, en las zonas de mercado residencial tensionado, el valor superior del rango del índice marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en estas zonas tensionadas, que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años.
A partir de ese momento también entrarán en funcionamiento el resto de las limitaciones establecidas en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023), que hace que las viviendas arrendadas en los últimos cinco años no se puedan alquilar de nuevo por un precio superior a la última renta vigente actualizada. Así, en los contratos de alquiler que deban renovarse no se podrá subir la renta, más allá de su actualización del 3% para este 2024.
De acuerdo con las comprobaciones realizadas sobre las rentas referenciadas que da el índice parece, a priori, que éstas se encuentran mayoritariamente por debajo de las proporcionadas por el índice medio de la Generalidad de Cataluña, y ligeramente por debajo de los precios de mercado. Esto se explicaría fundamentalmente porque los datos son los que proporciona el modelo 100 de IRPF del año 2022.
Además, hay que tener en cuenta que el hecho de utilizar los datos IRPF deja fuera al mercado negro de alquiler, que ronda el 40% y las viviendas alquiladas por sociedades que no tributan en este régimen.
Una vez analizada la metodología y el sistema del índice de precios regulado, se proponen las siguientes mejoras:
- • Usar los metros cuadrados útiles y no los construidos.
- • Definir los conceptos indeterminados como vivienda amueblada o vistas especiales.
- • Valorar las características de la vivienda realizando unas tablas de precios que ponderen sobre el índice inicial, acordadas entre las asociaciones de propietarios, inquilinos y la administración pública para dar legitimidad democrática, transparencia y objetividad al sistema, como se hace en Alemania.
- • Establecer un único límite en cuanto al índice de referencia de precios de alquiler y no una horquilla de precios.
Además, para la eficacia del sistema que establece un límite a los precios del alquiler previsto en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) se propone la adopción de las siguientes medidas complementarias:
- • Un sistema de inspección y sanción para penalizar el incumplimiento de estas medidas.
- • Un proceso judicial ágil para reclamar su cumplimiento por vía de juicio verbal.
- • Un proceso extrajudicial previo, gratuito y ágil para evitar la vía judicial, a través de la mediación o conciliación.
- • Regular el contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda y el contrato de habitaciones.
- • Prever medidas que incentiven la oferta de viviendas de alquiler.