Geometría jurídica, propiedad, lindes.
Legal geometry, property, boundaries.
El derecho de propiedad viene definido no solo por su contenido jurídico en sentido abstracto, sino también por su acción sobre el objeto. Es decir, la propiedad inmobiliaria no actúa sobre algo inmaterial, sino sobre una porción del territorio, con una geometría concreta y susceptible de ser definida topográficamente mediante coordenadas. Esta geometría, recibe el nombre de geometría jurídica, y es aquella que define un límite de propiedad, sobre el que se ha aplicado procedimientos técnicos y jurídicos, para dotarla de las máximas garantías de aplicación en diferentes ámbitos como el inmobiliario, urbanístico, fiscal y cualquier otro relacionado con la gestión territorial. Tiene dos características principales: ha de estar georreferenciado y metadatado.
En España, estos límites de propiedad solo pueden ser establecidos mediante el acuerdo entre colindantes, o a falta de este, por sentencia judicial. Este acuerdo expreso entre colindantes recibe el nombre de deslinde y aunque debería ser una práctica habitual, pocas veces se lleva a cabo. Esta ausencia generalizada de deslinde en las operaciones inmobiliarias genera inseguridad jurídica, incertidumbre, pérdidas económicas y en casos extremos, conflictos de lindes con los titulares de los predios colindantes que acaban en tragedia, como vemos de vez en cuando en los medios de comunicación.
Desde hace tiempo, existe una creciente apuesta por la descripción geométrica de las lindes para reforzar su protección jurídica. Sin embargo, ha sido la reforma de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) del año 2015, la que ha revolucionado el ámbito de la delimitación inmobiliaria, obligando a que técnicos y juristas alcancen puntos de encuentro. No obstante, no existen criterios homogéneos en los procesos técnico-periciales, para la correcta definición de las geometrías jurídicas de la propiedad con adecuadas garantías. No se acaba de dar solución al problema porque éste se percibe socialmente como un asunto aislado y menor, pero eso no es así. Existe cierta desconexión entre los diferentes afectados por los conflictos de lindes provocando que, un problema más cotidiano de lo que podría parecer, pase desapercibido para la opinión pública.
Conflictos que se producen en todo el territorio nacional, en suelos rústicos o urbanos e incluso en edificaciones, que afecta a propietarios de cualquier perfil, desde titulares de pequeñas fincas, a administraciones o a grandes patrimonios. Estos conflictos, desgraciadamente suelen tener su respuesta mayoritaria en los juzgados, aunque existan alternativas legales preventivas para que esto no suceda, alternativas como los citados deslindes, regulados en la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), en la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LA LEY 11105/2015), o los deslindes privados y contractuales descritos en el Código Civil. Estos procedimientos permitirían desatascar los Tribunales y resolver estas controversias de manera extrajudicial. Existen profesionales capaces de asumir la responsabilidad que este modo de resolución implicaría, pero para ello, hace falta mejorar la regulación jurídica de los procesos técnico-periciales.
Las geometrías que acceden a los procesos de deslinde, a los Juzgados y a los folios reales del Registro de la Propiedad, están casi totalmente huérfanas de protocolos y normas dirigidas a comprobar su calidad técnica. Estas geometrías, actualmente tienen fundamentalmente dos orígenes: el primero de ellos, a través de técnicos o peritos con formaciones diversas y poco especializadas y la segunda, directamente del Catastro. Esta última forma de representar gráficamente la propiedad es especialmente negativa, aunque el legislador le dio preferencia en la reforma de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) del año 2015. Ocho años después estamos viendo, en el día a día profesional, que esa decisión no fue acertada, que está generando muchos problemas y que la ciudadanía desconoce los riesgos que asume al utilizarla.
Lo cierto es que la geometría catastral presenta serios inconvenientes para representar gráficamente el derecho de propiedad, y estos inconvenientes deberían ser siempre advertidos por el operador jurídico al llevarse a cabo cualquier operación. La parcela catastral, aunque en la Ley del Catastro Inmobiliario (LA LEY 356/2004) la define como el ámbito espacial del derecho de propiedad, en la práctica refleja recintos indiciarios de posesión, que pueden o no coincidir con los límites de propiedad. El Catastro se genera, en origen, de forma unilateral por la Administración; es decir, los propietarios, colindantes o terceros afectados no intervienen en su elaboración, y solo lo hacen si se realiza algún procedimiento de subsanación. Además, en estos momentos la geometría catastral define de forma muy deficiente la realidad física inmobiliaria, desde el punto de vista cartográfico. Estas deficiencias son especialmente graves porque buena parte de la ciudadanía confía en que el Catastro refleja adecuadamente los límites de propiedad. Esta percepción genera muchos conflictos de lindes donde no deberían producirse.
Sin embargo, de forma muy acertada, el legislador dejó abierta la puerta a inscribir Representaciones Gráficas Alternativas a las catastrales. Estas representaciones, que deberían haber tenido la consideración de preferentes, adolecen de un control de calidad técnico adecuado.
Esta falta de regulación de la geometría jurídica de la propiedad, contrasta con los excelentes mecanismos que garantizan la exactitud del contenido estrictamente jurídico, destacadamente el doble control de legalidad proporcionado por el Notariado y el Registro de la Propiedad en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva.
Vistos los aspectos que no acaban de funcionar del todo bien, deberíamos plantearnos qué elementos habría que incorporar al sistema para mejorar la descripción gráfica de la propiedad y disminuir la litigiosidad en materia de lindes.
En primer lugar, se debería incorporar, de forma decidida, el procedimiento de deslinde al tráfico inmobiliario en el ámbito urbano. Sería muy positivo el desarrollo de procedimientos técnicos que describieran sin ambigüedades las geometrías jurídicas, a partir de las voluntades de dominio, y que tuviera plenos efectos no solo entre las partes sino también frente a las administraciones y frente a terceros. El objetivo debería ser lograr la total coincidencia entre la realidad registral, la civil, la urbanística y la físico-topográfica derivada del acuerdo entre las partes. Este objetivo ya se ha logrado en algunos países como Francia, donde desde la entrada en vigor de la Ley de Solidaridad y Renovación Urbana (SRU) del 13 de diciembre de 2000, cualquier contrato de compraventa de un terreno destinado a la construcción, debe especificar si la descripción del terreno resulta o no de un deslinde. La falta de esta especificación en la escritura pública, permite al adquirente, dentro del mes siguiente a la firma, iniciar una acción para obtener su nulidad. Asimismo, el deslinde es preceptivo cuando el terreno es susceptible de ser construido por tener los permisos administrativos pertinentes.
En segundo lugar, se deberían regular las técnicas de obtención de las geometrías jurídicas que definen el derecho de propiedad. Técnicas que la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) define genéricamente como georreferenciación y que tienen su base científica y matemática en la Geodesia. Se debería regular de forma clara y rigurosa la precisión exigible para cualquier tipo de medición encaminada a obtener la geometría de un derecho. Debería también ser preceptiva la metadatación del técnico, metodología utilizada y precisión obtenida, pues estos aspectos tienen relación directa con la seguridad jurídica alcanzada y con la responsabilidad que asume tanto el operador técnico, como el jurídico.
Y, por último, es fundamental regular la figura del técnico o perito competente en delimitación inmobiliaria pues, en estos momentos, en España no existe ningún tipo de control estatal para acceder a la profesión, ni siquiera sobre las competencias necesarias, cosa que no sucede en el ámbito de la Unión Europea, donde esta figura profesional y esta profesión sí que se encuentran reguladas estatalmente. El técnico o perito que actúa en esta disciplina profesional debería tener una formación específica en Geodesia, saber qué es el geoide, debería entender cómo se modeliza matemáticamente la forma de la Tierra mediante los sistemas de referencia y las proyecciones cartográficas. Debería también conocer y entender las implicaciones geométricas de los sistemas ETRS89 o REGCAN95, y saber relacionarlos con la proyección UTM, así como dominar las metodologías e instrumental topográfico y geodésico disponible. Asimismo, debería tener una formación básica en derecho inmobiliario y administrativo.
La regulación estatal del técnico o perito competente en delimitación inmobiliaria redundaría en una mejora del tráfico inmobiliario, en un aumento de la seguridad jurídica y en la reducción de la litigiosidad en materia de lindes, aliviando así la saturación que desgraciadamente padece nuestro sistema judicial.
Han transcurrido ocho años desde que se aprobó la reforma de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) y se introdujo la georreferenciación en los procesos inmobiliarios registrales. La implantación de un mecanismo para representar gráficamente el derecho de la propiedad, en el sistema hipotecario español, era absolutamente necesario. Sin embargo, el balance de estos ocho años no es positivo, ya que la parte técnica del sistema no funciona, al depender en exceso de un Catastro deficiente y de unos técnicos sin una formación específica y sin una actividad profesional regulada.
Urge cambiar los aspectos que no funcionan y resolver el histórico problema de las lindes en nuestro país, problema incompatible con una sociedad moderna y una economía competitiva.
