Durante los últimos años se ha avivado la controversia relativa al plazo de prescripción de las acciones de reclamación de deudas comunitarias, especialmente en Cataluña.
La problemática suscitada consiste en determinar si a las acciones de reclamación de deudas comunitarias es de aplicación el plazo de prescripción trienal del art. 121-21.a) del Código Civil de Cataluña previsto para las pretensiones de pagos periódicos por años o períodos más cortos (ej. pago de la renta arrendaticia), o el decenal del art. 121-20 del mismo Código, aplicable en general para las acciones personales a las que la ley no atribuya otro plazo prescriptivo.
La tesis mayoritaria en los tribunales hasta 2020 (SAP Barcelona, Sec. 14ª, n.o 509/2013, de 28 de octubre (LA LEY 178567/2013); SAP Barcelona, Sec. 19ª, n.o 1/2017, de 12 de enero (LA LEY 33990/2017); SAP Barcelona, Sec. 17ª, n.o 772/2017, de 21 de noviembre (LA LEY 195240/2017); SAP Girona, Sec. 1ª, n.o 434/2017, de 13 de diciembre (LA LEY 196074/2017); y SAP Lleida, Sec. 2ª, n.o 313/2018, de 13 de julio (LA LEY 99732/2018)) sostenía que estamos ante una única prestación debida, cuyo pago se fracciona en el tiempo en beneficio del propietario a fin de facilitar el cumplimiento de su obligación para con la comunidad de propietarios, pero no por ello debe considerarse que la prestación muta su naturaleza jurídica a deuda de carácter periódico, por lo que el plazo de prescripción debe ser el general del art. 121 (LA LEY 1/1889)-20 del Código Civil. Otra parte de los tribunales sostenía que las cuotas comunitarias constituyen pretensiones de pagos periódicos a los efectos del citado art. 121-21.a) del Código Civil de Cataluña.
Ante esta disparidad de criterios en la jurisprudencia menor y a falta de un pronunciamiento del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña sobre la materia, la Audiencia Provincial de Barcelona trató de unificar criterios en reunión de 15 de noviembre de 2019 de Presidentes de las Secciones Civiles, al amparo de lo previsto en los artículos 264 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LA LEY 1694/1985) y 57.1 c) del Reglamento 1/2000, de los Órganos de Gobierno de Tribunales, en la que se adoptó por unanimidad que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas de las comunidades de propietarios es el general de 10 años previsto en el artículo 121-20 del Código civil de Catalunya, argumentando que si la afección real que prevé el art. 553-5 del Código Civil de Cataluña para las deudas comunitarias es por un plazo de la anualidad en curso y cuatro anualidades anteriores, ello resulta del todo incompatible con una prescripción trienal de las cuotas comunitarias. El contenido literal del acuerdo fue el siguiente:
«1. El artículo 121-20 del Codi civil de Catalunya establece un término general de diez años para la prescripción de las pretensiones de cualquier clase y el artículo 121-21 del mismo texto legal establece un plazo de tres años a la prescripción de las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o en términos más breves.
Se plantea por la cuestión relativa a si la reclamación de cuotas comunitarias debe prescribir a los tres años porque se trata de deudas generadas anualmente y liquidadas en períodos más breves.
2. El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y al fondo de reserva, es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota correspondiente (art. 553-4 CCCat.), debiendo destacar el carácter obligatorio de la junta anual precisamente con la finalidad de determinar y concretar las indicadas cuotas y el presupuesto de la comunidad (art. 553-20 CCCat.).
Esta determinación anual del montante de las cuotas comunitarias podría hacer pensar que estamos ante un supuesto subsumible en la situación de pagos periódicos prevista en el artículo 121-21 a) CCCat. y entender que el plazo de prescripción debería ser de tres años.
Sin embargo, el artículo 553-5 CCCat. obliga a una interpretación distinta porque impone la afección real del elemento común de que se trate al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, que correspondan a la parte vencida de la anualidad en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, lo que ha de llevarnos a concluir que esta afección real por el término indicado resulta incompatible con la prescripción limitada a tres años antes indicada, y a resolver la cuestión aplicando el término general de los diez años.
3. En atención a lo expuesto, se ha de concluir que el término de prescripción de las cuotas comunitarias ha de ser el general de diez años del artículo 121-20 CCCat., y no el especial de tres años del artículo 121-21 a) CCCat. porque la aplicación de este plazo más limitado es incompatible con la afección real del inmueble al pago de las cuotas comunitarias por los plazos indicados, que pone de manifiesto la singularidad de la obligación contributiva de los comuneros.»
Conviene tener presente que si bien los Acuerdos de Unificación de Criterios no tienen carácter vinculante (art. 264.3 LOPJ (LA LEY 1694/1985)), son medidas imprescindibles para garantizar la seguridad jurídica del sistema y de la tutela judicial efectiva, además de ser un instrumento eficaz para evitar la litigiosidad.
Tal como ya manifestamos en su día (1) , el criterio adoptado por el Acuerdo de Unificación de Criterios nos parece el acertado, ya que es la única forma de salvar la contradicción con la duración de la afección real del art. 553-5 del Código Civil de Cataluña.
Poco tiempo después de haberse adoptado dicho Acuerdo no jurisdiccional de unificación de criterios el Tribunal Supremo fijó doctrina jurisprudencial sobre la materia en sede de LPH en Sentencia n.o 242/2020, de 3 de junio (LA LEY 52370/2020), declarando que para la reclamación de gastos comunes o generales del art. 9.e) de la LPH es de aplicación el plazo de prescripción de los cinco años del art. 1966.3ª del Código Civil referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, y no el plazo general de las acciones personales del art. 1964.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889). Declara la Sentencia que, conforme a la naturaleza de estas obligaciones, debe primar el favor debitoris y debe impedirse la capitalización de estas deudas para evitar reclamaciones muy cuantiosas que pueden ser inasumibles para una economía familiar. A modo ilustrativo, extractamos el siguiente pasaje de interés de la Sentencia:
«Partiendo de tal afirmación, frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e)LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone —salvo casos especialmente justificados— una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo —en este caso, notablemente superior a los cinco años— para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.
El plazo especial de cinco años pasó del artículo 2277 del Código civil francés al artículo 1971 del Proyecto de 1851 que ordenaba que:
"se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos, 1º de pensiones alimenticias; 2º del precio de los arriendos, sea la finca rústica o urbana; 3º de todo lo que debe pagarse por años o en plazos o períodos más cortos".
De este modo llega al artículo 1966 CC (LA LEY 1/1889), cuyo texto dice:
"por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 1º la de pagar pensiones alimenticias; 2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas; 3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves".
Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades —presidente y administrador— quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.
En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966 (LA LEY 1/1889)-3.º CC.»
La STS, Sala de lo Civil, n.o 182/2021, de 30 de marzo (LA LEY 22234/2021), consolida esta doctrina jurisprudencial.
A la vista de esta reciente doctrina jurisprudencial, que si bien no es directamente aplicable en Cataluña, los tribunales catalanes se han visto obligados a revisar sus postulados, y la mayoría de ellos se inclinan ahora por adoptar la tesis del Tribunal Supremo por entender que hay equivalencia normativa y declaran que el plazo de prescripción de las deudas comunitarias es de tres años, en aplicación de lo dispuesto por el art. 121-21.a) del Código Civil de Cataluña (SAP Barcelona, Sec. 19ª, n.o 643/2022, de 12 de diciembre (LA LEY 333734/2022); SAP Barcelona, Sec. 1ª, n.o 476/2022, de 30 de septiembre (LA LEY 249190/2022); SAP Barcelona, Sec. 14ª, n.o 204/2023, de 27 de marzo (LA LEY 128012/2023); SAP Barcelona, Sec. 13ª, n.o 40/2022, de 28 de enero (LA LEY 44416/2022); SAP Girona, Sec. 2ª, n.o 195/2023, de 16 de febrero (LA LEY 55653/2023)).
Para salvar la contradicción mencionada con anterioridad relativa al mayor plazo de duración de la afección real sobre el elemento privativo del moroso, declara la SAP Barcelona, Sec. 1ª, n.o 476/2022, de 30 de septiembre (LA LEY 249190/2022), que la comunidad de propietarios puede salvar esta incompatibilidad de plazos interrumpiendo la prescripción de la acción de reclamación de deudas. Este argumento no nos parece válido, ya que si por cualquier causa no se produjera dicha interrupción se produciría una situación jurídica absurda e inconcebible, pues no podría subsistir la afección real si la deuda se ha extinguido por prescripción, en clara contravención del art. 553-5 del Código Civil de Cataluña.
A nuestro juicio, no debería aplicarse la citada doctrina del Tribunal Supremo a la regulación de propiedad horizontal contenida en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (LA LEY 5055/2006), en la medida que no se da la equivalencia normativa que proclama la SAP Girona, Sec. 2ª, n.o 195/2023, de 16 de febrero (LA LEY 55653/2023), pues ni el plazo de prescripción de las acciones judiciales ni el plazo de duración de la afección real por deudas coinciden en el régimen jurídico estatal y catalán. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la doctrina del Tribunal Supremo no ha tenido que analizar una eventual contradicción con el régimen legal de la afección real por deudas comunitarias, en tanto que el plazo de prescripción de las acciones del art. 1966.3ª del Código Civil (LA LEY 1/1889) es superior al de la afección real del art. 9.e), tercer párrafo, de la LPH.
En última instancia, debemos precisar que para abordar con mayor precisión la controversia jurídica planteada hay que estar a la naturaleza de la deuda comunitaria en el caso concreto, esto es, en cada reclamación económica. A efectos de prescripción, el tratamiento jurídico no puede ser el mismo en caso de reclamación de cuotas ordinarias que en caso reclamación de otras obligaciones comunitarias de carácter extraordinario, como puede ser, por ejemplo, una derrama por obras, siendo mucho más discutible que en este último caso pueda tratarse de una deuda de carácter periódico.