- Comentario al documentoSe analiza la exigencia de la acreditación de la vulnerabilidad, o no, del arrendatario demandado en los procedimientos de desahucio a raíz de la Ley 12/2023 de vivienda (arts. 439 6 y 7 LEC y 441.5 LEC) que pueden retrasar la tramitación de estos procedimientos y la recuperación de la posesión por el propietario.Se realizan propuestas y vías para agilizar este análisis de la vulnerabilidad del arrendatario y su unidad familiar, así como se reflejan aspectos que pueden recogerse en los contratos de arrendamiento para poder avanzar de forma más ágil en esos procedimientos.Nótese que si los propietarios de viviendas comprueban las dificultades en la recuperación posesoria en casos de incumplimientos de sus obligaciones por los arrendatarios puede retraer la puesta en la oferta de inmuebles destinados al alquiler y suponer una desproporción entre oferta y demanda que encarezca el precio o retire de la oferta un buen volumen de inmuebles. I. Introducción
Analizamos en las presentes líneas una cuestión realmente fundamental referida a la cuestión atinente a la vulnerabilidad de los arrendatarios de viviendas, habida cuenta la introducción en la ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) de vivienda de un procedimiento novedoso específico en el que se incluye en el trámite procedimental del desahucio por falta de pago, o cualquier otra de las circunstancias que se introducen en el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) (1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1), exigir la acreditación de la vulnerabilidad, o no, del demandado. Se trata de una exigencia que afecta de forma clara a la duración de estos procedimientos que deberían girar «solo y exclusivamente» sobre si concurre la causa de desahucio, no respecto de circunstancias al margen de si consta la causa del derecho de recuperación posesoria, o no, ante la demanda del actor, siendo la vulnerabilidad del demandado algo ajeno a la propia esencia del procedimiento de desahucio.
Hay que recordar que hasta la fecha la cuestión atinente a la vulnerabilidad del demandado era una situación que era «alegada y probada» por este en el procedimiento de desahucio para pedir una suspensión del lanzamiento hasta tanto en cuanto la Administración pública competente pudiera realojarles en un inmueble previsto para estos fines para personas o familias vulnerables.
Pero en modo alguno se trataba de un «requisito de procedibilidad», como se le exige ahora a los grandes tenedores para presentar una demanda, ni un trámite exigido en los actores que no son grandes tenedores antes de que realmente se dilucide si concurre, o no, la causa de desahucio, con lo que esta se posterga y se centra todo el trámite procedimental en evaluar si es vulnerable el demandado y en que la Administración les busque un realojo, convirtiendo al propietario arrendador en una especie de «convidado de piedra» que debe esperar a que resuelva la situación de si es vulnerable el demandado y si la Administración le encuentra un lugar en donde ser realojado.
Con ello, se incumplen los principios básicos de la propia Administración pública de respetar y proteger el derecho de propiedad que no puede ser vencido por situaciones de vulnerabilidad de las personas o de las circunstancias estructurales en la política de vivienda social de la Administración y de su agilidad o lentitud para encontrarles una vivienda.
Además, recordemos que el art. 3 de la Ley 12/2023 de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) recoge una contradictio in terminis, «contradicción en sus propios términos», al fijar que Constituyen fines comunes de la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, en el ámbito de sus respectivas competencias:
… e) Proteger la estabilidad y la seguridad jurídica en la propiedad, uso y disfrute de la vivienda, con especial atención a las personas y hogares en situación o riesgo de vulnerabilidad, y específicamente a familias, hogares y unidades de convivencia con menores a cargo, a través de medidas efectivas en materia de vivienda y asegurando la debida coordinación con medidas complementarias de atención social, formación, empleo y otras acciones de acompañamiento.
No se puede proteger la seguridad jurídica en la propiedad haciendo de mayor relevancia la situación de vulnerabilidad del arrendatario que el derecho de propiedad y posesión del arrendador
En efecto, no se puede proteger la seguridad jurídica en la propiedad haciendo de mayor relevancia la situación de vulnerabilidad del arrendatario que el derecho de propiedad y posesión del arrendador, ya que se desconfigura ese derecho que tienen los propietarios de viviendas a que la Administración y el propio sistema les proteja cuando el arrendatario incumple sus obligaciones, y haciendo depender la propia normativa legal de que el arrendatario sea vulnerable para retrasar el lanzamiento, evitando e impidiendo con ello llegar a ejecutar cuando antes la devolución posesoria.
La máxima es clara y concluyente, a saber: «El arrendador no es quien debe tutelar y proteger la función social de la propiedad, sino la Administración Pública competente».
¿Cómo poder asumir estos requisitos que ha introducido la Ley 12/2023 de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) y qué puede hacer una persona que ponga en alquiler una vivienda para evitar tener que pasar por un auténtico calvario procedimental cuando tenga que impetrar el auxilio de la justicia para conseguir el desahucio del arrendatario que ha incumplido sus obligaciones?
Con ello, lo que se pretende con estas líneas es ofrecer una fórmula en el contrato de arrendamiento por el que se haga constar ya la inexistencia de la situación de vulnerabilidad del arrendatario y la prueba de que ello es así con la prueba de su solvencia por el contrato laboral, e, incluso, por las declaraciones de renta de los últimos tres años autorizando el arrendatario en el contrato a usar de estos documentos ante la Administración que corresponda en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones.
Por todo ello, la cuestión atinente a la vulnerabilidad del demandado como requisito a probar en la vía extrajudicial en el caso de grandes tenedores (art. 439 6 (LA LEY 58/2000) y 7 LEC) y por los no grandes tenedores en el procedimiento judicial (art. 441. 5 (LA LEY 58/2000), 6 y 7 LEC) podría tener un cauce contractual que podría agilizar esta cuestión mediante el principio de autonomía de la voluntad de las partes del artículo 1255 del Código Civil (LA LEY 1/1889), en tanto en cuanto lo que se propone en las presentes líneas es la posible constancia en el contrato de arrendamiento del reconocimiento por parte del arrendatario de la inexistencia de vulnerabilidad a la hora de la firma del contrato, ni tan siquiera por él, ni por el conjunto de la unidad familiar, haciendo referencia a cuál es su situación contractual laboral, y aportando, también, certificado correspondiente a los ingresos que cobra y la duración de su situación laboral hasta ese momento, al objeto de referir en el contrato de arrendamiento la inexistencia de la situación de vulnerabilidad en el demandado. Y ello, a los efectos de poder evitar la correspondiente tramitación de la constancia de la vulnerabilidad del arrendatario, tanto se tratara de gran tenedor, como si no se tratara de este concepto al objeto de aportar el contrato de arrendamiento y la referencia de la no vulnerabilidad del demandado a la hora de firmar el contrato para evitar el trasiego procedimental que se exige en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) de vivienda que ralentiza la resolución del procedimiento y permite al arrendatario la permanencia en el inmueble sin pagar renta y obligando al arrendador a soportar los gastos derivados de la prolongación de la devolución posesoria al propietario del inmueble.
Incluso podría exigirse la aportación de las tres últimas declaraciones de la renta del posible arrendatario para poder el arrendador dar validez al arrendamiento y proceder a admitir al arrendatario con la expresa constancia en el contrato de arrendamiento de que en el caso de que concurra una de las causas de desahucio establecidas en el art. 250 LEC (LA LEY 58/2000) se autoriza en el contrato de arrendamiento que el arrendador pueda hacer uso tanto del contrato de arrendamiento en la demanda como de los documentos relativos al contrato laboral del arrendatario como de los relativos a la declaración de la renta dando el arrendatario su consentimiento en el contrato al uso por el arrendador de esos documentos ante la Administración ante la que los quiera presentar.
En cualquier caso, dado que el art. 439.6 LEC (LA LEY 58/2000) en el supuesto de demandas de gran tenedor exige que el actor haya acreditado antes de la demanda si el demandado está, o no, en situación de vulnerabilidad, y dado que se exige que el actor obtenga el consentimiento del demandado de que se pregunte en la Administración competente sobre su situación de vulnerabilidad podría fijarse en una cláusula del contrato de arrendamiento la mención de que «en caso de ser necesario se autoriza al arrendador a solicitar información ante la Administración sobre la vulnerabilidad del arrendatario.
Recordemos que el art. 439.6. c). 2.º LEC señala que el gran tenedor deberá aportar: El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Con ello, la cláusula de que el arrendatario consiente que, en cualquier caso, la Administración lo compruebe si fuere necesario evita que el demandante tenga que acudir al inmueble arrendado a pedir una autorización escrita para este fin.
Pero, en cualquier caso, resulta contundente el extremo relativo a la cláusula contractual donde el arrendatario reconozca la inexistencia de situación de vulnerabilidad y aporte documentación suficiente acerca de la solvencia del mismo y su unidad familiar con las pruebas que así lo corroboran.
En cualquier caso, no podemos olvidar, tampoco, que reconoce la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) de vivienda en la reforma del art. 441.7 LEC (LA LEY 58/2000) que el actor puede ser vulnerable, al igual que el demandado, al señalar que El tribunal tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada en autos.
Se entiende que se refiere la norma a que la decisión se tomará en cuanto al lanzamiento inmediato del demandado constando, también, la vulnerabilidad del actor, no la del demandado, o, incluso, además de la de este.
Resulta evidente que la situación de vulnerabilidad no solamente puede predicarse del arrendatario, sino que también lo puede hacer del arrendador, habida cuenta que la situación de impago de las rentas por parte del arrendatario
Resulta evidente que la situación de vulnerabilidad no solamente puede predicarse del arrendatario, sino que también lo puede hacer del arrendador, habida cuenta que la situación de impago de las rentas por parte del arrendatario puede conllevar que el arrendador se ubique en una posición de vulnerabilidad, en tanto en cuanto tiene que seguir pagando gastos de comunidad, la posible hipoteca que pudiera tener el inmueble, así como, incluso, los gastos de los servicios del inmueble si no son pagados por el arrendatario, Y ello, habida cuenta que es sabido que el arrendador no puede cortar los suministros de luz y agua ante la posibilidad, incluso, de que se pueda presentar una denuncia por delito de coacciones, con lo cual si es el arrendador el que tiene domiciliado el pago de los recibos no puede cortar los mismos, y ello le puede provocar entrar en una posición de vulnerabilidad, incluso mayor que la del arrendatario.
Resulta, por ello, acertado que la ley haya previsto también la posibilidad de que el arrendador se encuentre en esa misma situación de problemas económicos derivados, precisamente, por el incumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario y que provoque el advenimiento en el arrendador de una posición preocupante desde el punto de vista económico por el retraso en la devolución posesoria, lo que podría hacerse constar, incluso, en la demanda de desahucio interpuesta por el actor al objeto de hacer reflejar las dificultades económicas por las que está atravesando el demandante ante el impago de rentas producido y las consecuencias que de ello se puede derivar si existiera un retraso en la devolución posesoria del inmueble, con lo cual se solicita la agilización del mismo y la evitación de los retrasos producidos por el posible realojo del demandado por la Administración pública cuando el arrendador también se encuentra en difícil situación económica.
De todos modos, lo importante a los efectos de las presentes líneas es hacer constar que es posible «anticipar» la declaración y reconocimiento de «no vulnerabilidad» del arrendatario a la firma del contrato, lo que es un dato relevante a aportar con la demanda por el actor y que debería ser tenido en cuenta. Cierto es que la situación podría ser sobrevenida porque el arrendatario pierda su puesto de trabajo, pero sería ya un dato a tener en cuenta que el arrendatario ha reconocido al firmar el contrato que no es vulnerable, o que, en su caso, se pueda averiguar de forma inmediata su situación por la Administración.
II. Demandas de desahucio de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250 LEC. Exigencias de que el gran tenedor deba acreditar la existencia, o no, de vulnerabilidad del arrendatario
Como ya adelantamos en este mismo Diario La ley (1) la reforma de LEC en la ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) de vivienda ha introducido una serie de trámites antes de la demanda de desahucio y después para que pueda iniciarse y continuar el procedimiento civil, pero con trámites diferentes dependiendo de si el actor sea una persona que tenga la configuración de «gran tenedor», o que no la tenga, lo que lleva a plantearnos, incluso, posibles visos de posible inconstitucionalidad por afectar al art. 14 CE (LA LEY 2500/1978) en cuanto al principio de igualdad ante la ley que se vulnera en estos casos al distinguir el trámite procedimental según el demandante sea gran tenedor o no lo sea. E incluso exigiendo a los grandes tenedores un largo «camino extrajudicial» para ser él quien tenga que acreditar si la persona a la que va a demandar es vulnerable o no.
Pues bien, respecto a los grandes tenedores el camino para presentar la demanda de desahucio de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250 LEC (LA LEY 58/2000) lleva a las siguientes consideraciones, a saber:
a.- Solo el gran tenedor debería acreditar antes de presentar la demanda la vulnerabilidad del demandado.
b.- Requisitos para ello: ¿Cómo puede acreditarse la vulnerabilidad para aportarlo a la demanda el gran tenedor?
1.- Aportar documento expedido por la Administración, previo consentimiento obtenido por el arrendador al arrendatario donde se especifique que el arrendatario es vulnerable.
2.- Declaración responsable emitido por el gran tenedor de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
Con ello, hay que presentar solicitud a la Administración preguntando sobre la vulnerabilidad del arrendatario (sin que se haya opuesto expresamente a ello), esperar cinco meses a ver qué le dice la Administración. Y ello, aunque pasen dos meses sin que se inicie nada.
3.- Documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses. Con ello, este documento se expedirá porque el gran tenedor ha hecho constar en su escrito ante la Administración que el arrendatario le ha comunicado que se niega a que se averigüe su vulnerabilidad.
c.- Requisito complementario para que el gran tenedor presente la demanda por uno de los casos de los n.o 1,2,4 y 7 del art. 250.1 LEC. (LA LEY 58/2000)
Si se ha comprobado que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
¿Cómo se acredita ello? (Art. 439.7 LEC (LA LEY 58/2000)).
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
Con ello, el gran tenedor debería presentar dos escritos al mismo tiempo antes de la demanda y para prepararla:
- a.- Uno para acreditar la vulnerabilidad del arrendatario.
- b.- Otro para someterse al procedimiento de conciliación e intermediación.
IMPORTANTE.
Debe entenderse que si cuando se demanda es gran tenedor el art. 439.7 LEC (LA LEY 58/2000) ya especifica que el actor gran tenedor ha debido acudir a la Administración a someterse al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Quiere esto decir que el actor debería hacer constar en la demanda que ya avisó a la Administración competente que iba a demandar y que, por ello, debería buscar una ayuda para el realojo al arrendatario que va a demandar para que la Administración lo tenga en cuenta a los efectos de cuando se vaya a dictar el lanzamiento.
III. Demandas de desahucio de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250 (Art. 441. 5, 6 y 7 LEC)
Para cuanto el demandante no sea gran tenedor no se exige un camino previo extrajudicial como sí se exige a los grandes tenedores, sino que el requisito de evaluar si el arrendatario es vulnerable, o no, se verifica en el mismo trámite procedimental del desahucio.
Así, en casos de los n.o 1,2,4, y 7 del art. 250.1 LEC (LA LEY 58/2000) y se trate de vivienda habitual del demandado y demande un actor que no sea gran tenedor se exige que:
1.- Información al demandado de lo que puede hacer para acreditar vulnerabilidad en la Administración.
Se acordará informar por el LAJ al demandado en el decreto de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada
(Ello no se exige para el gran tenedor, porque se le ha exigido todo ello antes)
2.- Información a la Administración del procedimiento para que verifiquen la vulnerabilidad del demandado y, en su caso, busquen solución habitacional.
Se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente.
(Ello no se exige para el gran tenedor, porque se le ha exigido todo ello antes)
3.- Plazo de la Administración para responder sobre la situación de vulnerabilidad del demandado. (diez días).
En caso de que estas Administraciones Públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.
Debe entenderse que el plazo concedido de 10 días debe serlo para dar también la solución habitacional.
En cualquier caso se recomienda que el actor en su demanda por OTROSI haga constar que cuando se dé traslado a la Administración por la vía del art. 441.5 segundo párrafo LEC para que ésta localice una solución de realojo se le dé plazo por el juzgado para tal fin, ya que la LEC no lo fija en modo alguno y solo se recoge que el juzgado traslade la existencia del procedimiento a la Administración para que valore si existe vulnerabilidad y ponga a su disposición un lugar para su realojo.
Por ello, es importante que en la demanda se haga constar que el juzgado conceda plazo concreto transcurrido el cual se entenderá que la respuesta es negativa a la vulnerabilidad y que el realojo lo tendrá en cuenta y que no se suspenderá el lanzamiento en ningún caso.
4.- Cuando el actor sea un gran tenedor: (Arts. 439 (LA LEY 58/2000), 6 y 7 LEC y 441.5. 4º párrafo LEC)
- 1.- Se entiende que ya habrá presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada
- 2.- Así, en el oficio a las Administraciones públicas competentes se hará constar esta circunstancia a efectos de que efectúen directamente, en el mismo plazo (diez días) la propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada y las causas, que, en su caso, han impedido su aplicación con anterioridad
5.- Actuación del juzgado una vez la Administración responda sobre si es vulnerable el demandado y la solución habitacional encontrada, o transcurran los diez días.
Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo (diez días), el letrado o letrada de la Administración de Justicia dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas
6.- Suspensión del proceso por dos o cuatro meses a la vista de la respuesta de la Administración y alegaciones de las partes para que se adopten las medidas oportunas (el realojamiento).
Presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello (cinco días) el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica
7.- Se entiende que en ese plazo se deben encontrar ya y tener preparada la solución habitacional.
Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el párrafo anterior (2 o 4 meses) se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites.
8.- Se recogen en el art. 441.7 los requisitos para declarar la vulnerabilidad (2) .
IV. Conclusiones y referencias o cláusulas en el contrato de arrendamiento
Con ello, cabría incluir dos aspectos relevantes en los contratos de arrendamiento para evitar las situaciones de retrasos en la tramitación o el fraude que se está produciendo en los supuestos de inquiokupación, a saber:
1.- La constancia en el contrato de arrendamiento de que «ni el arrendatario ni la unidad familiar son vulnerables a los efectos previstos en los arts. 439.6 (LA LEY 58/2000) y 7 y 441.5 (LA LEY 58/2000), 6 y 7 LEC (Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023)) no siendo preciso en el caso de incumplimiento por el arrendatario firmante de este contrato de sus obligaciones la averiguación de la situación de vulnerabilidad del arrendatario, habida cuenta el reconocimiento de su no concurrencia, eximiendo de su constatación en el procedimiento judicial que se desee incoar, o que se haya incoado» (según sea gran tenedor o no el actor).
Se autoriza por el arrendatario… en el presente contrato a usar los documentos que acreditan la no vulnerabilidad ante la Administración que corresponda en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones.»
Resulta evidente que si el arrendatario ya ha reconocido en el contrato su situación de no vulnerabilidad debería conllevar circunstancias determinantes que produzca un efecto claro en la tramitación del procedimiento de desahucio. Es cierto que la vulnerabilidad podría venir sobrevenida años después de la celebración del contrato, pero si el incumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario es cercano en el tiempo resulta necesario que se tenga en cuenta la referencia y reconocimiento de la no vulnerabilidad por el arrendatario en el contrato.
De esta manera, incluso en el caso de demandas de grandes tenedores para evitar que el LAJ hiciera constar que no se tramitó la vulnerabilidad previa ante la Administración como exige el art. 439 6 (LA LEY 58/2000) y 7 LEC cabría hacer constar en la demanda por otrosí que:
«Se hace constar que no se ha tramitado la previa vía de la vulnerabilidad del art. 439. 6 (LA LEY 58/2000) y 7 LEC por el expreso reconocimiento que consta en el contrato de arrendamiento aportado como documento n.o 1 de que el demandado no es persona vulnerable como consta en los documentos que por copia se entregaron a la firma del contrato permitiendo su entrega y exhibición a terceros en el propio contrato y que constan aportados a la presente demanda como documentos n.o 2 y 3».
En el caso de que se tratara de demandante no gran tenedor se haría constar que:
«Se interesa no se tramite la vía de acreditación de la vulnerabilidad del demandado del art. 441.5 LEC (LA LEY 58/2000), habida cuenta el expreso reconocimiento del demandado en el contrato de arrendamiento que consta en el mismo aportado como documento n.o 1 de que el demandado no es persona vulnerable, como consta en los documentos que por copia se entregaron a la firma del contrato permitiendo su entrega y exhibición a terceros en el propio contrato y que constan aportados a la presente demanda como documentos n.o 2 y 3».
2.- Se recomienda que el actor en su demanda por OTROSI haga constar que cuando se dé traslado a la Administración por la vía del art. 441.5 segundo párrafo LEC para que ésta localice una solución de realojo se le dé plazo por el juzgado para tal fin, ya que la LEC no lo fija en modo alguno y solo se recoge que el juzgado traslade la existencia del procedimiento a la Administración para que valore si existe vulnerabilidad y ponga a su disposición un lugar para su realojo.
Por ello, es importante que en la demanda se haga constar que el juzgado conceda plazo concreto transcurrido el cual se entenderá que la respuesta es negativa a la vulnerabilidad y que el realojo lo tendrá en cuenta y que no se suspenderá el lanzamiento en ningún caso.
3.- La constancia de una cláusula en el contrato de arrendamiento para prevenir el fenómeno de la inquiokupación (3) .
Resulta importante en los casos en los que el demandado pudiera pensar pagar solo la fianza y el primer mes y luego dejar de pagar (lo que se ha denominado como la inquiokuación determinante de una estafa del art. 248 CP (LA LEY 3996/1995)) actuar desde el punto de vista preventivo. Y una forma de llevarlo a cabo se centraría en la constancia en el contrato de arrendamiento de una cláusula que señalara lo siguiente:
Cláusula contractual antiinquiokupación:
Para el supuesto de que el arrendatario dejar de pagar las rentas en los periodos siguientes a la firma del contrato dentro de la primera anualidad del arrendamiento, el arrendador se reserva el ejercicio de las acciones penales procedentes por la comisión de un delito de estafa del art. 248 CP (LA LEY 3996/1995) con solicitud de pena privativa de libertad y petición de medidas cautelares al juez de instrucción de expulsión inmediata y acordar la detención en estos casos.
Se trataría de una fórmula preventiva que en el caso de que el arrendatario tuviera esa intención a buen seguro de que no firmaría el contrato ante el riesgo de que el arrendador opte por esta vía penal, por lo que serviría como una especie de «aviso» al arrendatario de acudirse a la vía penal, por lo que de existir ese dolo en la conducta habitual del arrendador no firmaría éste el contrato ante el riesgo de que el posible arrendador actúe por la vía penal.